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Créditos hipotecarios, ¿qué hacer ante un desperfilamiento?
Los aumentos en el precio de la vivienda y el alza de tasas contribuyen a que los usuarios paguen una mensualidad más alta.
Juan tenía previsto comprar su casa este año; sin embargo, a diferencia del 2022 ahora pagaría una mensualidad mucho más alta por la misma vivienda. Al igual que Juan hoy más personas corren el riesgo de no poder comprar un inmueble ante el desperfilamiento.
Cuando una persona no cumple con los requisitos para acceder a un crédito ya sea por qué su capacidad de pago es menor o bien no cuenta con los ingresos necesarios se dice que este se desperfila, ya que su perfil no le permite acceder a un crédito.
Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), explicó que las mensualidades más altas se deben al alza de tasas de interés (119 puntos base de marzo del 2022 al mismo mes de 2023) y al aumento en el precio de la vivienda la cual incrementó su precio 11.7% a nivel nacional al primer trimestre del 2023.
“Las personas tienen que pagar una mensualidad mayor o dar más enganche por la misma vivienda, lo que afecta principalmente a quienes se encuentran en el límite de su capacidad financiera, ya que tampoco existe un aumento en sus ingresos por la inflación”, comentó.
Por ejemplo, en los primeros tres meses del 2022, el pago mensual por una vivienda de 1.6 millones de pesos y enganche de 205,000 era de 11,563, mientras que un año después fue de 13,625 pesos.
Los incrementos en el monto de las mensualidades ha repercutido en la colocación de crédito, de acuerdo con la Asociación de Bancos de México (ABM), a abril de este año existe una disminución en el número de créditos de 13.8% en comparación con el 2022.
Opciones ante el desperfilamiento
Aunque el desperfilamiento podría implicar una resignación a pagar una mensualidad más alta o bien optar por otras estrategias como vender algún vehículo u objetos para poder destinar un mayor enganche, Enrique Margain detalló que hoy existen herramientas de las cuales los acreditados pueden echar mano para poder alcanzar la compra de vivienda.
Actualmente una opción para mitigar el riesgo de desperfilamiento es optar por créditos mancomunados, de acuerdo con Yave ésta es una de las formas en las que más usuarios han encontrado una opción de comenzar a crear su patrimonio.
En este tipo de crédito mancomunado existen dos figuras: el acreditado o titular y el coacreditado (la persona que se suma al préstamo), al ser dos personas quienes asumen la responsabilidad del crédito con las mismas obligaciones y derechos, se puede acceder a un mayor monto o mejores condiciones.
Hoy la banca sólo permite obtener este crédito a través de relaciones de parentesco, padres, esposos, hijos o hermanos; sin embargo, Margain detalló que no descartan explorar nuevas posibilidades en el futuro cercano, no obstante indicó que hoy agregar coacreditados puede ser una herramienta asertiva para quienes buscan construir un patrimonio.
También se puede buscar opciones en las que se utilice el saldo de la subcuenta de vivienda para aumentar el enganche y con ello necesitar un menor monto de crédito y una menor mensualidad.
En el sistema financiero existen opciones que permiten comenzar con una mensualidad más baja e ir aumentando conforme los años, es decir, se toma un crédito a tasa fija en el cual se especifica el porcentaje que va a aumentar cada año la mensualidad, hoy se conoce como pago creciente anteriormente conocido como hipoteca joven.
Más plusvalía
En los últimos cuatro años el precio de la vivienda aumentó cerca de 48%, el coordinador del Comité Hipotecario de la ABM, detalló que el aumento en los precios de la vivienda se mantendrá, por lo que optar por mecanismos para obtener un crédito hipotecario no sólo son acertados para evitar un desperfilamiento y enfrentarse a viviendas más caras, sino también para tomar la plusvalía que tienen los inmuebles.