Efectos del nearshoring en México y su impacto en los Fibras industriales

Por su cercanía con Estados Unidos, una mano de obra altamente calificada y acuerdos comerciales fundamentales, México se ha posicionado como un polo atractivo para las multinacionales

Dentro del cambiante panorama de la economía mundial, el nearshoring ha emergido como una estrategia vital, y México figura prominentemente como un gran beneficiario. Pero, ¿en qué consiste realmente el nearshoring y por qué es significativo para nuestro país?

El nearshoring implica el desplazamiento de operaciones empresariales o productivas hacia países geográficamente próximos, en lugar de a destinos más lejanos. Esta estrategia otorga ventajas como costos laborales competitivos, envíos rápidos y una afinidad cultural, sin sacrificar la calidad ni la eficiencia.

Gracias a su proximidad con Estados Unidos, una mano de obra altamente calificada y acuerdos comerciales fundamentales, México se ha posicionado como un polo atractivo para las multinacionales.

Los Fibras industriales, que son fideicomisos enfocados en bienes raíces industriales, están en el epicentro de esta tendencia. Dado que cada vez más empresas buscan establecer o expandir sus operaciones en México, la demanda de infraestructuras industriales modernas ha crecido notablemente.

Esto ha impulsado un significativo auge en los Fibras industriales, registrando incrementos en alquileres y ocupación que alcanzan niveles sin precedentes.

Dentro del universo de Fibras industriales en México, cinco se destacan por su especialización y propuesta.

Fibra Prologis lidera en espacios logísticos, sirviendo a titanes del e-commerce como Amazon, Mercado Libre y Liverpool, además del ámbito manufacturero. Fibra Macquarie, con su alcance global, infunde una perspectiva internacional al ámbito local, abarcando desde la industria automotriz hasta la tecnológica.

Fibra Terrafina resalta por su presencia dominante en áreas fronterizas, siendo esencial para el comercio binacional. Fibra Uno, si bien no se dedica exclusivamente al sector industrial, destaca por tener más del 40% de su área bruta arrendable enfocada en este ámbito.

A pesar de ello, su cartera también abarca el segmento comercial y de oficinas, reflejando una visión holística del mercado inmobiliario. Es esencial señalar su significativa presencia en el sector industrial.

Por su parte, Fibra Monterrey es el estandarte en el norte del país, con inmuebles en puntos industriales estratégicos.

Estos Fibras con sus características distintivas, son testimonio de la amplitud y diversidad del sector inmobiliario industrial en México.

Frente a retos como la pandemia y tensiones geopolíticas, México ha contrarrestado con medidas como el "Decreto que otorga estímulos fiscales a sectores cruciales de la industria exportadora", fortaleciendo así la inversión extranjera y reafirmando su rol como núcleo del nearshoring.

Segmentos vitales, como el automotriz y el de semiconductores, recibirán impulso con deducciones y estímulos adicionales.

Sin embargo, pese al panorama esperanzador, los Fibras industriales enfrentan retos, como el incremento en la competencia, mercados inestables y variaciones cambiarias.

A pesar de ello, con liderazgo visionario, pueden aprovechar las oportunidades del nearshoring, diversificando y ampliando su alcance.

El más reciente informe de Fibra Prologis para el tercer trimestre de 2023 avala estas tendencias. Con un incremento del 26.7% en volumen de arrendamiento y una ocupación del 98.5%, que ha aumentado de 1.5 millones a 1.9 millones de pies cuadrados y demuestra la confianza de los inquilinos.

La solidez financiera de Fibra Prologis y su capacidad adaptativa quedan patentes en los aumentos de métricas clave como el FFO y AFFO, así como en la distribución anunciada de 588.9 millones de pesos.

La demanda es tal, que FIBRAPL incrementó la renta efectiva en renovaciones en 46 por ciento. El precio de FIBRAPL ha acumulado ganancias en las últimas 2 sesiones por un total de +5.72% respecto al precio de cierre antes del reporte.

Fibra Prologis ha demostrado un desempeño sólido en varios indicadores clave, con incrementos en volumen de arrendamiento, renta neta efectiva y NOI en efectivo. A pesar de la ligera disminución en las renovaciones y la proyección de un incremento en la desocupación, en general, el reporte refleja una gestión efectiva y un panorama positivo para la empresa.