Bajío y Guadalajara buscan competir con las regiones dominantes de espacios inmobiliarios industriales

Los resultados al primer trimestre del año muestran un comportamiento positivo en el mercado inmobiliario industrial de las zonas del Bajío y Guadalajara, por lo que su comportamiento podría estar en el corto plazo a la altura de las regiones dominantes en este sentido, muchas de ellas ubicadas en la frontera norte del país.  

En el primer trimestre de 2022, la absorción bruta del espacio inmobiliario industrial en la zona del Bajío alcanzó los 83,000 metros cuadrados (m2), lo que representó un incremento de 23% respecto al mismo periodo del año pasado, detalló CBRE México.  

Si bien, la absorción neta inmobiliaria industrial, es decir, el espacio nuevo rentado en toda la región se ubicó 2% debajo de lo reportado en el primer trimestre de 2021, con 51,000 metros cuadrados, algunos corredores en lo particular han mostrado una mayor demanda.  

“Guanajuato y Querétaro fueron los mercados con mayor demanda de espacio industrial, al 1T (primer trimestre) 2022, ambas entidades concentraron 69% de la absorción neta, principalmente por empresas de manufactura”, detalló CBRE México en sus resultados.  

En el caso de San Luis Potosí, que registró 31% de la demanda, la búsqueda de espacio derivó de la demanda industrial automotriz, mientras que, en el caso de Aguascalientes, la demanda de 4,000 metros cuadrados correspondió a renovaciones de contratos.  

“Con la paulatina recuperación de la economía y la reactivación de la actividad en construcción, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística que arribaron a la región en los últimos 12 meses y que la manufactura ligera y que la industria automotriz demande espacio industrial en la región", destacó CBRE México.  

Según la firma, esta zona del país resalta por las siguientes características:  

• Ventajas logísticas.  
• Fuerza laboral calificada.  
• Infraestructura de los parques industriales en el Bajío.  

La expectativa es que en lo que resta de este año la comercialización de espacio industrial en los mercados de Guanajuato, Aguascalientes, Querétaro y San Luis Potosí, se acelere de la mano de la expansión de empresas ubicadas en la región.  

Datos de la Secretaría de Economía señalaron que el año pasado la región del Bajío sumo 31,621 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa, monto 13% mayor al del 2020, y que representó una proporción de 10% del total recibido por el país.  

“El Bajío se ha caracterizado en los últimos años por la expansión de las empresas ya instaladas en la región, destaca Querétaro como el mercado con más diversidad de inquilinos industriales en manufactura, mientras que en Guanajuato y San Luis Potosí destacan por atraer inversión de la industria automotriz.  

“Además, en el contexto de la emergencia sanitaria por Covid-19 y ante el crecimiento a nivel nacional del comercio electrónico, los centros de datos y logística han cobrado importancia en la demanda de espacio industrial”, detalló el análisis de CBRE.  

De acuerdo con las cifras publicadas, actualmente la tasa de vacancia (disponibilidad) es de 4.3%, la cifra más baja desde el 2018, con Aguascalientes como el corredor con el menor espacio disponible, con 3.3% de su espacio vacío, mientras que Guanajuato registró la mayor oferta de disponibilidad, con 4.7% de espacio libre.  

Naves en obra  

Actualmente, la zona del Bajío reporta principalmente proyectos en construcción de tipo Built to Suit (BTS), pues de los 268,000 metros cuadrados en obra al cierre del periodo enero-marzo de este año, el 60% corresponde a naves industriales construidas con características solicitadas por sus inquilinos.  

Sobre las entregas, CBRE estimó que será en los siguiente nueve meses cuando estos proyectos en desarrollo entren al mercado.  

Cabe señalar que, al cierre del primer trimestre, el mercado del Bajío reportó un inventario total de 12.9 millones de metros cuadrados, equivalente a un incremento anual del 2 por ciento.  

“Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo estos los que concentraron cerca del 60% de la nueva oferta”.  

Guadalajara, el vecino fuerte  

Cerca de la región del Bajío, pero de manera independiente, las naves industriales de Guadalajara avanzan en la colocación de espacio, así como en la oferta de proyectos nuevos, de acuerdo con los resultados presentados por Solili.  

En lo que corresponde a la demanda neta, es decir, descontando el espacio que fue desocupado, en los primeros tres meses del 2022 la cifra alcanzó los 133,000 metros cuadrados, la segunda cifra más alta de los últimos cuatro años, sólo después de los 186,000 m2 del primer trimestre del 2021.  

La demanda bruta en el primer trimestre se ubicó en 100,000 metros cuadrados, principalmente por la demanda de empresas logísticas, de retail, así como de la industria de alimentos y bebidas y de la mano de la industria manufacturera.  

“Una de las ventajas de este mercado es que los proyectos de mayor cuantía sobre el corredor El Salto fueron negociados en épocas de inflación controlada por lo que en la actualidad pueden competir y sacar ventaja para atraer a los potenciales inquilinos hacia sus opciones”, explicó Solili.  

Una reducción positiva  

En febrero del año pasado, el mercado inmobiliario industrial de Guadalajara alcanzó una tasa de vacancia de 6.4%; sin embargo, al cierre del primer trimestre de este año, el indicador se redujo a 2%, con lo que se ubicó como una de las mayores contracciones registradas a nivel nacional.  

“La demanda sostenida ha sido motor del fuerte impulso de construcción donde al cierre del 1T 2021 avanzan obras por más de 160,000 metros cuadrados ubicándose en su gran mayoría sobre el corredor El Salto, representadas en ocho naves industriales, de las cuales solo tres cuentan con espacio disponible”, abundó Solili sobre la mejora en el indicador de espacio vacío.  

Así, al cierre del primer trimestre, el precio de renta por metro cuadrado se ubicó en 5.06 dólares, monto 5.5% mayor, comparado con enero-marzo de 2021.  

De esta manera, según el análisis de Solili, el mercado jalisciense busca competir mediante la absorción de los costos de construcción, pese a que estos se han disparado durante los últimos trimestres.