Banca ajusta el crédito hipotecario; productos se adecúan ante el alza en tasas

El crédito hipotecario otorgado por la banca ha perdido el dinamismo que tenía respecto a años anteriores; sin embargo, las instituciones han comenzado a ajustar sus productos para poder retomar el comportamiento favorable que se tenía en épocas como la pandemia, lo cual le da una nueva cara a este financiamiento.

Los bancos tienen claridad sobre las causas de esta baja de colocación en el crédito hipotecario, por lo que han impulsado estrategias para no desperfilar al cliente potencial y que este pueda, con facilidades, atreverse a solicitar un financiamiento hipotecario ya sea para adquisición, autoconstrucción o, en menor medida, para pagos de pasivos, obtener liquidez o realizar remodelaciones.

Durante el primer semestre del año, la banca comercial y los organismos públicos colocaron 214,100 créditos hipotecarios por un monto de 230,000 millones de pesos, es decir una caída de 10.3% por número de financiamientos y de 4.9% por monto en términos reales.

Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), reconoció que los dos factores principales que impiden a las instituciones crecer en este tipo de financiamiento son el incremento en el valor de la vivienda y la inflación en los costos de materiales para la construcción, que se suman a un aumento marginal en la tasa de interés promedio del crédito hipotecario.

"La tasa de interés promedio (del crédito hipotecario) estaba en 9.23% en junio del 2022 y en este año, la ponderada está en 10.28 por ciento. Si bien, las tasas de interés de los créditos hipotecarios han subido, ha sido de manera marginal respecto a lo que subieron las tasas de referencia", detalló Margain.

En este contexto, los bancos han ajustado sus productos y han presentado novedades, para mitigar estos efectos y compensar, en la medida de lo posible, las caídas en la colocación de este tipo de financiamiento, que actualmente representa 19.8% del balance total de la banca en México.

Ajustes

Carlos Díaz, director de Nexicrédito, explicó que las instituciones financieras constantemente se actualizan y crean productos para incentivar la colocación, por lo que durante este año se han visto algunos ajustes respecto al crédito hipotecario.

Estos ajustes tienen que ver principalmente con la extensión del plazo del crédito, pues algunas instituciones lo han extendido de 20 a 25 o 30 años. "Esto puede ampliar la capacidad de pago de una persona y le disminuye el pago mensual de crédito, lo que es más cómodo".

Juan Kasuga, director general de Creditaria, destacó que la tendencia entre los bancos es el préstamo hipotecario a 25 años, con pagos mensuales crecientes, que significa que permiten abonos similares a las condiciones de principios del 2021, a pesar de los incrementos en las tasas de interés.

“La banca ha sido muy responsable en crear herramientas para sumar a la población que anteriormente no podía obtener un financiamiento", detalló Kasuga.

Margain, quien también es director ejecutivo de Préstamos a Particulares en HSBC México, indicó que en la institución que representa se extendió el plazo del crédito hipotecario a 25 años, lo cual ha ayudado a las personas a no subir o incrementar el pago de su mensualidad.

"En el caso de HSBC nos movimos a un plazo 25 años, con un esquema de pagos crecientes, lo cual ayudó a las personas para que no se les incremente el pago de una mensualidad ", detalló Margain.

El directivo de Nexicrédito apuntó que otro aspecto que han impulsado los bancos es absorber algunos costos que antes se trasladaban a los clientes, tales como seguro de vida o de daños, algunas comisiones o incluso, el avalúo de la vivienda.

Kasuga destacó que, a raíz de la pandemia, los bancos y las instituciones financieras se han empeñado en ampliar su abanico de productos que permiten el acceso a una vivienda, algunos de ellos son “Fovissste para todos”, pagos a la banca a través de la subcuenta de vivienda, hipotecas verdes y existen intenciones de unificar los créditos hipotecarios Infonavit-Fovissste-banca comercial en el 2024.

Respecto al futuro de este financiamiento, Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario de Scotiabank, detalló que los bancos comenzaron con pruebas piloto para evaluar a las economías mixtas, es decir, aquellas personas que tienen ingresos comprobables en estados de cuenta y no comprobables (propinas).

“Al crédito hipotecario le falta muchísimo en este sentido, porque la realidad es que, en México, 80% de la economía es informal”, agregó.