Control de rentas en la Ciudad de México: riesgo de gentrificación sin incentivos

Establecer un sistema de control para el mercado de vivienda en renta de la Ciudad de México sin incluir incentivos para la oferta de casas y departamentos, podría acelerar los procesos de gentrificación en la urbe, según socios de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Recientemente, Martí Batres, jefe de Gobierno de la capital mexicana, presentó una iniciativa para que, entre otras cosas, se ponga un “tope” a los aumentos en el precio del alquiler de los inmuebles, los cuales no podrían ser mayores a la inflación. 

Al respecto, Alberto Halabe, líder del Comité de Vivienda en Renta de la Canadevi, explicó que estas medidas deben acompañarse de incentivos para la población de menos ingresos, como vales directos para el pago de renta, así como incentivos para desarrolladores a través de descuentos en pago de predial y agilización de trámites de construcción, por ejemplo. 

“Está demostrado que el control de rentas sólo genera gentrificación: al bajar la inversión, baja la oferta y suben los precios. El programa del gobierno no es un control como tal, sólo está topando precios, pero si viene acompañado de incentivos a la oferta, puede funcionar”, dijo en entrevista. 

De acuerdo con el también director de la desarrolladora IHM, la falta de financiamiento y de estímulos para la construcción son los principales factores que han limitado el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda en alquiler. Así, los inversionistas no suelen apostar por el sector, ya que los retornos de inversión son poco atractivos (alrededor de 5%). 

Actualmente, sólo 23% del parque habitacional de la Ciudad de México pertenece al mercado de renta, mientras que en metrópolis como Berlín, Londres o París este segmento representa 85, 50 y 65%, respectivamente.  

“Tenemos que llegar, al menos, al 40%, ¡ya!” —expuso Halabe— “la vivienda en la capital tiene un precio promedio de 3 millones de pesos, al observar una precalificación de bancos vemos que piden ingresos de entre 83,000 y 117,000 pesos mensuales (para un crédito hipotecario de ese monto); sólo 0.01% de la población gana eso, la ciudad es inalcanzable”. 

En este sentido, el socio de la Canadevi afirmó que la renta surge como una solución ante la falta de viviendas y la gentrificación, pues permite que familias que con ingresos mensuales de 22,000 pesos puedan vivir en edificios bien ubicados con transporte y servicios cercanos. 

Renta institucional

La falta de reglas claras e incentivos ha sido un freno para el crecimiento del sector de vivienda en renta institucional, es decir, proyectos construidos y administrados por empresas especialistas. Según Halabe, sólo existen nueve edificios de este tipo en la Ciudad de México.  

Uno de ellos es “Los Pinos Rentals”, ubicado en San Pedro de Los Pinos, creado por IHM. El proyecto cuenta con 350 departamentos de entre 35 y 65 metros cuadrados, con precios de alquiler desde 10,000 pesos mensuales más costos de mantenimiento. 

“Generalmente, los otros edificios inician con rentas desde 17,000 pesos, pero nosotros nos enfocamos en jóvenes de 18 a 28 años y personas de menores ingresos. Crear vivienda en renta económica es posible a través de esquemas de suelo asequible, eficiencias en la construcción y visión a largo plazo”, añadió Halabe.