El uso de espacios públicos para reducir el déficit habitacional, un método que sugiere el BID para aplicar en América Latina

Uno de los grandes retos de América Latina es dotar de vivienda a las personas que lo necesitan, especialmente a las de más bajos ingresos; sin embargo, pese a que existen distintos caminos, uno de ellos que podría ser más efectivo es el uso de activos públicos para reducir el déficit habitacional, de acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

En un análisis al respecto, Luis Schloeter, especialista sectorial en Vivienda y Desarrollo Urbano del BID, y Sebastián Salas, consultor en planificación urbana del organismo, refieren que los activos públicos son aquellos que son de propiedad pública, ya sea de gobiernos municipales, estatales o federales.

Para los especialistas, estos espacios por lo regular cuentan con buena accesibilidad a bienes y servicios, infraestructura pública, conectividad y equipamiento urbano.

"Pueden ser una herramienta para solucionar el déficit de vivienda cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de hogares", se puede leer en el análisis de ambos especialistas.

En el documento, ambos especialistas indican que los activos públicos ponen en una situación favorable a los gobiernos para desarrollar soluciones habitacionales, debido a:

• Son dueños de tierras urbanas: Los gobiernos cuentan con terrenos y campos que son transferidos históricamente por la administración federal.
• Controlan usos de suelo: Los gobiernos municipales están obligados a definir las normas de zonificación del suelo urbano y definir las áreas con buenos accesos a bienes y servicios para que inversionistas privados y públicos puedan construir proyectos habitacionales.
• Promoción de soluciones: Los gobiernos también pueden promover distintas soluciones habitacionales con base en incentivos normativos, así como alianzas público y privadas que incentiven el desarrollo de vivienda para las personas de la base de la pirámide.

Líneas de acción

En este contexto, el análisis sugiere que los terrenos públicos puedan ser utilizados como parte de una estrategia que pueda conducir a un desarrollo inclusivo, próspero y sostenible de barrios y comunidades de la región.

Sin embargo, para que esto suceda, los especialistas proponen cuatro líneas de acción para llevar este tema de forma correcta.

1.- Contar con mecanismos de gobernanza.

Dentro del análisis se destaca la importancia de crear un banco de suelos públicos, que estén bien localizados mediante una secretaría ejecutiva u organismo del estado para habilitar y comprar suelos que permita conectar la necesidad de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales con la oferta disponible.

2.- Implementar instrumentos normativos.

De acuerdo con los especialistas, es conveniente implementar instrumentos normativos para el desarrollo de vivienda social, orientada a la generación de barrios integrados, como pueden ser los bonos de constructibilidad condicionados a la construcción de este tipo de hogares.

"Los gobiernos locales pueden cobrar al sector privado (dinero, obras, terrenos o aportaciones urbanísticas) en contraprestación al incremento de densidad en su terreno, el cual puede pagarse con la construcción de un porcentaje de unidades de vivienda social", explica el análisis.

3.- Planes público-privados

En el documento se explica que uno de los mecanismos para que los activos públicos sirvan para combatir el déficit de vivienda, son las asociaciones público - privadas orientadas a atender los segmentos de menos ingresos.

"Los gobiernos, cuando son propietarios de terrenos, pueden aportar la propiedad de la tierra (vía cesión, o arrendamiento). Los desarrolladores privados pueden contribuir con capital para desarrollar el proyecto en dichos terrenos a cambio de que el desarrollador reserve un porcentaje o la totalidad de las unidades para viviendas sociales", destaca el análisis.

4.- Adecuar vivienda de acuerdo con el entorno.

Para impulsar este tipo de iniciativas, es necesario primero realizar un análisis de mercado que permita identificar el valor al que se podría comprar o vender la tierra, además de determinar las condiciones físicas existentes, las características de la población y el mercado local.

"El objetivo de esto es desarrollar un programa adecuado a la zona y que sea viable económicamente", apunta el análisis.

Ante este panorama, el BID afirma que actualmente contribuye con una iniciativa de este tipo en República Dominicana, donde se evalúan las oportunidades para aprovechar activos públicos que contribuyan al desarrollo de ese país.

Asimismo, refiere que en América Latina ya se han llevado a cabo iniciativas de este tipo que han sido caso de éxito, como los bancos de tierra en Chile, que implementó una estrategia para reducir su déficit habitacional mediante la creación de un banco de reservas para la edificación de vivienda y la implementación de una secretaría ejecutiva para la gestión del suelo.