La banca avanza con cautela en crédito puente para la vivienda; hay oportunidad para atender al mercado

A partir de la pandemia del coronavirus (covid-19), la banca se ha comportado de manera cautelosa respecto al financiamiento para el desarrollo de la vivienda, pero para participantes de la industria no es por falta de interés sino porque la construcción de nuevos proyectos también se ha visto afectada por factores como el encarecimiento de los insumos para el desarrollo.

 En este contexto, analistas indicaron que todavía es grande el espacio que la banca puede cubrir con crédito puente para el desarrollo de la vivienda, pues si bien hay riesgos como la inflación y el poco crecimiento económico, hay otros factores que deben de incidir en una mayor participación bancaria en este financiamiento, como la formación de casi 600,000 nuevos hogares al año que requieren una solución habitacional.

"Tenemos la cifra de 600,000 hogares que se van formando cada año, pero la construcción es de cerca de 350,000 viviendas nuevas al año, entonces ahí hay una brecha de lo que los hogares que se van formando y los que se están construyendo cada año", comentó Eduardo Torres Villanueva, director ejecutivo la firma de análisis inmobiliario ai360. 

De acuerdo con datos del Banco de México, a enero pasado el saldo de la cartera vigente de la banca a desarrolladores de vivienda era de 81,371 millones de pesos, la cual si bien registró un crecimiento respecto a un año previo, todavía no alcanza el nivel de abril del 2020, cuando se observó el pico más alto en el saldo en los últimos dos años, el cual fue de 84,027 millones de pesos.

Rodrigo Padilla, director de Banco Inmobiliario Mexicano, indicó que esta cautela que se refleja en el saldo del crédito puente por parte de la banca obedece más a una baja en la producción de viviendas que a una falta de apetito de los bancos por este segmento.

"No es falta de apetito de la banca, cuando vemos un proyecto viable lo financiamos, el problema es que estamos viendo poco arranque de proyectos comparado con el tamaño del mercado", acotó Padilla y añadió, que especialmente el segmento de vivienda social, abajo de 600,000 pesos, está desatendido y es ahí donde hay una demanda interesante. 

Para los desarrolladores, no hay duda que con el tema de la pandemia, los bancos se volvieron más selectivos y más minuciosos al momento de evaluar un proyecto con potencial de financiamiento.

"Los bancos están puestos y dispuestos a seguir trabajando, tienen dinero para crédito puente, algunos de ellos se han vuelto más selectivos en los proyectos o son más minuciosos en la revisión de los proyectos", comentó a este medio Luis Alberto Moreno Gómez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda.

Oportunidad creciente

El director de la firma ai360 indicó que si bien hay una presión para el sector de la vivienda, por el encarecimiento de insumos y el alza en las tasas de interés, los desarrolladores tienen una oportunidad para edificar vivienda con un valor de hasta 3.5 millones de pesos, lo cual puede ser un aliciente para que la banca participe en proyectos de este tipo.

"La banca se debería de sentir más segura para financiar proyectos inmobiliarios justamente en el segmento de demanda que tiene mejor desplazamiento, mayor volumen y mayor capacidad de compra por volumen, ahí es donde vemos un mercado bastante grande que puede seguirse atendiendo", explicó Torres Villanueva.

Asimismo, el especialista destacó que si bien el banco de desarrollo Sociedad Hipotecaria Federal, es un actor importante para el desarrollo de la vivienda en México, en los últimos años ha perdido dinamismo, lo cual también es una oportunidad para la banca comercial de aprovechar dicha situación.

"El hecho de que la banca de desarrollo no pueda atender en su totalidad a los desarrolladores de vivienda, en realidad le abre una oportunidad a la banca comercial para que pueda financiar con mayor fuerza estos proyectos", acotó el especialista.

Hace algunos meses, Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México, indicó a este medio que hacía el corto plazo hay buena perspectiva para que la banca continúe con el apoyo de crédito puente a los desarrolladores.

"La banca sigue siendo quien da el principal financiamiento a los desarrolladores para la construcción de vivienda, el saldo del crédito puente de la banca es cercana a los 100,000 millones de pesos, en los últimos meses se han dado 73,000 millones de pesos pero se ve que hacia adelante hay una perspectiva positiva en este sentido", declaró Margain Pitman.

SHF alista esquema

Pero el banco de desarrollo con el mandato de atender a la industria de la vivienda no quiere quedarse atrás. Wendy Nieva Pérez, directora general adjunta de Promoción de Negocios SHF develó que ante el retraso en el otorgamiento de licencias y permisos de construcción, los flujos de recursos se detiene por la tardanza de entrega de obras, por lo que el organismo ofrecerá un esquema de financiamiento “prepuente”, en el cual los desarrolladores podrán recibir un crédito en partes iniciales del proceso.

“Estamos previendo que podamos participar ahí... La Canadevi puede ir generando  un perfil más puntual de cada una de las necesidades de los desarrolladores de la Cámara para saber cómo podemos atender eso”, anunció Nieva Pérez.

La funcionaria reconoció la cautela de la banca comercial en este tipo de financiamiento, especialmente los de mayor tamaño, pues afirma que los medianos son los que toman más riesgos en este tipo de crédito.

“Ciertamente la banca comercial es un poco más cautelosa en tomar este tipo de riesgos, de crédito, y por lo tanto su participación es mucho menor. Lo que hemos notado es que bancos medianos, son los que han empezado a tomar aquellos riesgos que los bancos grandes por sus temas de comité de riesgos no pasan", destacó la funcionaria.

Se estima que en la actualidad, la banca comercial tiene una participación en el crédito puente para la vivienda de 80%, mientras que 20% corresponde a SHF. 

La representante de SHF hizo un llamado a los desarrolladores a dinamizar la producción de vivienda popular y económica, es decir, la de menor precio, ya que en los últimos cuatro años, su producción se redujo para enfocarse en los segmentos medio y residencial, lo que ha reducido la oferta asequible.

“En el 2017, el número de viviendas por tipo de segmento, la económica popular inició con un porcentaje de participación de 45%, con 58,630 unidades respectivamente  y, al día de hoy, ese porcentaje ha bajado drásticamente llegando a 23%, con un inventario de 31,189”, puntualizó durante una presentación a miembros de la Canadevi.