La valuación inmobiliaria sin criterios personales, ya es posible gracias a la inteligencia artificial y el machine learning

Una de las partes fundamentales en las transacciones inmobiliarias es la valuación, una tarea que, hasta hace un tiempo, se sustentaba sólo en los juicios de valor de los profesionales en la materia, pero que actualmente las herramientas tecnológicas han ayudado a esta labor importante en las operaciones de compraventa de propiedades.

En la actualidad, la tecnología ha impulsado los algoritmos matemáticos llamados Modelos de Valoración Automática (AVM, por sus siglas en inglés), que son herramientas que utilizan técnicas de modelación estadística.

De acuerdo con Fernando Vázquez, director de estrategia de la firma de análisis de datos con enfoque a la industria inmobiliaria Intelimétrica, estos sistemas utilizan la inteligencia artificial y técnicas de aprendizaje automático (machine learning) para determinar el valor de una propiedad, basándose en inmuebles comparables.

Así, los AVM tienen múltiples casos de uso, entre los más comunes incluyen conocer el valor de una cartera de inmuebles, establecer estrategias de precios y mercadotecnia, registrar la evolución del mercado y actualizar las carteras de activos hipotecarios.

“Todo ello ha ayudado a la industria inmobiliaria a obtener resultados mucho más precisos, libres de juicios de valor y criterios personales. Además, es común que existan demoras en la recepción de una valoración, por lo general de tres a cuatro semanas. Este tiempo de espera puede reducirse al utilizar métodos modernos”, comentó el especialista.

Cabe mencionar que estos sistemas de valuación están permitidos y regulados por la Comisión Nacional Bancaria de Valores, los cuales se contemplan en el artículo 22 de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Instituciones de Crédito.

“Tratándose de créditos hipotecarios de vivienda, las instituciones deberán llevar a cabo una revisión del valor de los bienes inmuebles objeto de la garantía respectiva, como mínimo cada tres años, mediante el uso de técnicas estadísticas de estimación de valor de vivienda utilizando fuentes de información pública conocidas”.

No obstante, Vázquez remarcó que los sistemas inteligentes permiten conocer valuaciones aproximadas, ya que el mercado inmobiliario mexicano presenta rangos de valor más amplios en comparación con otros países, es decir, que los precios de salida pueden variar hasta 15% con respecto al precio de cierre.

“Esto se da por la falta de liquidez en el mercado. De hecho, hay viviendas que tardan hasta un año en venderse, por lo que los vendedores se comportan más flexibles al momento de cerrar una transacción”, comentó Vázquez.

Falta de acceso a la información

A pesar de que el sector inmobiliario ha avanzado en la adopción de tecnología aún existe un rezago en ciertas secciones de la cadena de valor. Respecto a la valuación de propiedades, Vázquez remarcó que el principal reto es la falta de información de calidad.

“No tenemos un Registro Público de la Propiedad al que se pueda acceder de manera abierta y libre. Las únicas fuentes que existen son los bancos, brókers y notarios. No hay un ecosistema totalmente conectado en el que haya trazabilidad de las transacciones de una misma propiedad”, dijo el directivo de Intelimétrica.

Por otro lado, el director de la firma señaló que el mercado mexicano es muy heterogéneo, ya que en una misma zona puede haber departamentos de lujo de millones de pesos y viviendas económicas, lo que dificulta la tarea de la valuación automática.

En este sentido, insistió en que, un escenario ideal sería implementar soluciones híbridas que combinan tecnología y los conocimientos de los profesionales.  

Finalmente, detalló que Intelimétrica creó la página Yals.mx, en la que cualquier persona puede consultar de manera gratuita un reporte de valor aproximado de cualquier inmueble, con el objetivo de democratizar la información en el mercado.