Limitar precio de rentas sin construir más vivienda, un riesgo para la Ciudad de México

El jefe de gobierno de la Ciudad de México, Martí Batres, dio a conocer algunas propuestas para hacer frente al encarecimiento de la renta de vivienda en la capital del país, entre ellas habló de la posibilidad de poner límites a los aumentos en los precios; sin embargo, especialistas coincidieron en que dicha iniciativa debe acompañarse de otras estrategias para evitar distorsiones en el mercado. 

Según datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México, el precio alquiler de las casas y departamentos se ha incrementado alrededor de 15% anual en los últimos años, muy superior a la inflación.

“Los precios de renta comenzaron a incrementarse exponencialmente a partir de la pandemia. Sin duda, la gentrificación, la llegada de nómadas digitales y las plataformas digitales, han impactado”, comentó Leopoldo Hirschhorn, presidente de Canadevi Valle de México.

En este sentido, la Cámara respalda la iniciativa del gobierno de la capital para regular el mercado, aunque Hirschhorn consideró que se debe incluir el aumento del inventario habitacional, de lo contrario, el sector “se podría salir de control”. 

Por su parte, Armando Rosales, presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas - Ciudad de México, compartió que el origen de la crisis inquilinaria en la capital es la falta de vivienda social y económica, a la par de la proliferación de edificios con departamentos de lujo inaccesibles para la mayor parte de la población, que contribuyen a los procesos especulativos. 

Para los expertos, el camino para amortiguar la presión en los precios de la vivienda en renta en la Ciudad de México es detonar la construcción de unidades asequibles. Según la Canadevi, la urbe requiere 70,000 viviendas al año, pero apenas se construyen 3,000, de las cuales, 80% son destinadas al mercado de venta. 

“Si solo se pone un límite a los incrementos, corremos el riesgo de que los propietarios no quieran rentar o de que prefieran poner sus inmuebles en plataformas como Airbnb, lo que restringiría aún más la oferta”, sostuvo Rosales.

Medición, planeación y regulación

De acuerdo con Rosales, la Ciudad de México es quizá la urbe más liberal del país, ya que no cuenta con mecanismos de protección para inquilinos y propietarios, ni conocimiento del tamaño del mercado o registro de contratos; factores que dificultan la regulación.

“Sí deben estar controlados los incrementos de precio de renta, pero debe ser un mecanismo muy sofisticado, con supervisión del Estado. Primero, las viviendas tienen que cumplir con los estándares para garantizar su habitabilidad y, en segundo lugar, se tiene que asegurar que los inmuebles no pierdan su valor en el tiempo”, explicó.

Algunos de los pasos a seguir para lograr una regulación del alquiler que garantice seguridad jurídica a inquilinos y propietarios, sin perjudicar al sector, son:

• Formar un Instituto de Planeación.
• Crear el Programa General de Ordenamiento Territorial y el Plan General de Desarrollo.
• Lanzar una Ley Inquilinaria consensuada por la población, gobierno y sector privado de la vivienda. 
• Evaluar la efectividad de la Ley de Turismo “Regulación de plataformas digitales de servicios de alojamiento”, así como la tipificación del delito de corrupción inmobiliaria en el Código Penal.

Para estos dos últimos instrumentos, Rosales apuntó que son “insuficientes”, pues no resuelven de raíz la crisis de vivienda en la ciudad: “Todo esto no debe quedar solo en los códigos penales, sino en las leyes de vivienda y en los instrumentos de planeación. De lo contrario, el sector sigue funcionando con una pata coja a la mesa”, dijo.

El papel del combate a la corrupción

Uno de los puntos propuestos por el jefe de gobierno capitalino para desincentivar el aumento en el alquiler de la vivienda por arriba de la inflación, es el combate a la corrupción inmobiliaria. En este sentido, Federico Sobrino, abogado inmobiliario, indicó que actualmente en la Ciudad de México existen mecanismos gubernamentales que propician actos de corrupción, como la certificación a administradores de condominios emitida por la Procuraduría Social.

"La Procuraduría Social se dedica a certificar y cobra incluso, cuando debería de cobrar la Secretaría de Finanzas. Además, no se debería cobrar este tipo de servicios y ahí es obviamente muy clara la corrupción que existe desde hace tiempo en el gobierno de la Ciudad de México", destacó Sobrino.

Para el abogado inmobiliario, la dinámica de oferta y demanda es la que debería de regular los precios de la renta de la vivienda en el centro del país, con una intervención mínima del gobierno para beneficiar a ciertos segmentos de la población.

"Estoy de acuerdo que se tiene que meter mano, digamos en regular cierto grado del mercado, en cierta situación social del mercado, pero no se tiene que regular todo el mercado, porque bueno, ya se estaría metiendo con temas de propiedad privada, entre otros", declaró Sobrino.

El especialista indicó que, por ejemplo, en la época del Covid hubo muchas desocupaciones en las principales zonas de la capital, lo cual obligó a los dueños de los inmuebles a modificar con condiciones más flexibles el arrendamiento, lo que es una muestra de la misma autorregulación del mercado.

"El mercado de arrendamiento en la Ciudad de México está creciendo porque desafortunadamente hoy la gente no tiene para comprar una vivienda", apuntó el especialista y resaltó que otra solución es dirigir las soluciones habitacionales hacia los centros de trabajo, estudiantiles y zonas con servicios.