Los dos lados de la reconversión de edificios de oficinas: oportunidades y desafíos

El mercado oficinas en el país avanza lentamente en su recuperación; sin embargo, sigue latente la opción de reconvertir estos espacios para su uso habitacional, de hospitales u otros, lo cual representa oportunidades dentro del mercado inmobiliario, pero también desafíos que tienen que superarse.

De acuerdo con un análisis de la firma Cushman & Wakefield, la crisis sanitaria del Covid-19 hizo que muchos espacios corporativos se adaptaran las nuevas formas de trabajo, pero también para atender nuevas exigencias que nacieron con la emergencia global.

"El mercado en México sufrió un cambio considerable, no sólo en la demanda, sino también en la forma en que dueños e inquilinos interactuaban con los edificios. Por ello, algunos inmuebles, especialmente en Ciudad de México, dieron un giro en su uso hacia un rubro totalmente distinto al que originalmente fueron concebidos", se puede leer en el análisis.

De acuerdo con datos de CBRE, en la Ciudad de México, al cierre del primer semestre del 2024, la tasa de desocupación del sector inmobiliario de oficinas fue de 22.03% del total del inventario, es decir, el mismo porcentaje que el año anterior, lo que refleja una recuperación casi estancada en este rubro de bienes raíces. 

En este escenario, toma relevancia el tema de la reconversión de edificios de oficinas. Según Cushman & Wakefield, los principales motivantes para la transformación de estos espacios son:

• Cambio en la demanda. 
• Escasez de vivienda o propiedades con fines distintos a los corporativos.
• Sostenibilidad.
• Beneficios económicos.
• Transformación de áreas urbanas.

"La reconversión de edificios se ha convertido en una estrategia innovadora y sostenible para dar nueva vida a espacios que han quedado subutilizados o que ya no responden a las necesidades actuales del mercado. Esta práctica, que consiste en adaptar un edificio existente a un nuevo uso, presenta un sinfín de posibilidades para revitalizar las ciudades, impulsar la economía y generar un impacto positivo en el medio ambiente", indica el informe realizado por José Luis Rubí, market Research Manager de Cushman & Wakefield, y Luis Sánchez, director general de Brokerage Comercial de la firma.

Desafíos a la vista

De acuerdo con datos de Cushman & Wakefield, hasta abril pasado, en la Ciudad de México se habían reconvertido un total de 100,000 metros cuadrados de espacios de oficinas, lo que es el equivalente a 1.5 veces el espacio total disponible de la Torre Mayor.

"Las grandes ciudades, como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey albergan un cierto número de edificios que, con el paso del tiempo, han perdido su función original. Edificios industriales obsoletos, oficinas vacías y centros comerciales en declive son algunos ejemplos de estructuras que pueden beneficiarse de la reconversión", se puede leer en el informe.

En este escenario, la firma destaca que la reconversión de oficinas supone un número de retos a solucionar dentro de este tipo de espacios, que van desde la estructura del edificio, hasta la instalación eléctrica e hidráulica, los cuales significan una inversión y trabajo considerables para dejar los sitios listos para un nuevo uso.

"Antes de realizar una reconversión es necesario efectuar estudios y análisis para verificar si una propiedad puede adoptar un uso distinto", destaca el reporte.

En la Ciudad de México, donde existe una amplia demanda de vivienda, se impulsó un programa de reconversión de espacios de oficinas para uso residencial. Según el reporte, durante el 2022, hasta 12 edificios fueron inscritos en dicho esquema para verificar su viabilidad de reconversión; sin embargo, "la continuidad a estos proyectos no fue garantizada en esos momentos".

"Es importante considerar todas las variables que influyen en la reconversión de un espacio en uno totalmente diferente al que fue concebido. Dejando de lado los costos económicos y la inversión que representa, es importante validar que la transición sea un beneficio no solo para el propietario, sino también a los futuros ocupantes y el entorno en que se encuentra", resalta el reporte.

Reconversión a hospitales

De acuerdo con el director de Brokerage Comercial de Cushman & Wakefield, si bien la reconversión no es una tendencia que cambie el panorama actual del mercado inmobiliario, sí es una alternativa que debe ser bien planteada y planificada por los retos que supone un proyecto de dicha magnitud, especialmente cuando se busca reconvertir a espacios médicos.

Así, los desafíos para reconvertir estos espacios para uso médico son:

• Infraestructura y servicios.
• Espacios y distribución.
• Cumplimiento normativo.
• Equipamiento médico y tecnológico.
• Acreditación y licencias.
• Adaptación a necesidades futuras.

Actualmente, de los espacios que se han reconvertido en hospitales en la Ciudad de México se encuentran el Hospital Ángeles Universidad, que antes era un corporativo y agencia de autos, así como el Hospital Dalinde en San Ángel Inn, que antes se usaba como oficinas, departamentos y hotel.

"La reconversión de edificios de oficinas en vivienda u hospitales es una alternativa que ofrece una serie de beneficios potenciales, pero también plantea desafíos y consideraciones importantes que deben abordarse de manera integral y colaborativa", puntualiza el informe.