Mercado de oficinas se sube al tren del nearshoring; Monterrey aprovecha tendencia

La reubicación de empresas extranjeras —fenómeno conocido como nearshoring— en México levanta esperanzas no solo para el sector inmobiliario industrial, sino también para los edificios corporativos, luego de tres años de pandemia y una oleada de abandonos de oficinas.

De acuerdo con especialistas, durante el 2022 se comenzó a notar que, en ciertos mercados, la llegada de empresas extranjeras al segmento industrial también benefició a los espacios inmobiliarios de oficinas, por lo que se prevé que en este 2023 este efecto se incremente a la par del crecimiento del nearshoring.

"Todo lo bueno que ha pasado en el segmento industrial, todas las empresas que han llegado, toda la expansión que vemos, ojalá también impacte de manera positiva al sector de oficinas, no solo instalando la planta industrial, la manufactura o logística, sino también corporativos", indicó Alejandro Delgado, gerente regional en México de la firma de inteligencia inmobiliaria SiiLA.

Para Delgado, si bien ha habido signos de recuperación en el sector inmobiliario de oficinas del país, éste aún continúa con la sobreoferta de espacios, que comenzó a notarse incluso antes de la pandemia, por lo que el impulso del nearshoring puede ser un aliciente para una mejoría más dinámica en términos de ocupaciones.

Según datos de SiiLA, actualmente los tres mercados más importantes del segmento de oficinas continúan con una sobreoferta considerable, ya que la Ciudad de México presenta una tasa de disponibilidad de 21.58% del total de su inventario, Monterrey de 22.69% y Guadalajara de 24.65 por ciento.

Se duplica la ocupación en Monterrey

Uno de los mercados que comienza a percibir los beneficios del nearshoring es Monterrey, Nuevo León, en el cual se ocuparon 65,805 metros cuadrados de oficinas durante el 2022, lo que representó un crecimiento de 122% con respecto al 2021, informó Pablo Quezada, socio y director de nuevos productos en la firma de análisis inmobiliario Datoz.

De acuerdo con la plataforma,  alrededor de 15% del espacio de oficinas arrendado durante el 2022 en Monterrey corresponde a empresas industriales (manufactura y logística) o que proveen bienes y servicios al sector industrial.

Algunos ejemplos de firmas que han iniciado operaciones en edificios corporativos son: Cartepillar, TNT Carriers, Binex y Hunter Fan.

Para Sergio Mireles, fundador y director general de la plataforma, estas cifras se interpretan como una recuperación del mercado de Monterrey, ya que viene de una ocupación de 20,000 metros cuadrados en el 2020 y 30,000 en el 2021.

“Cierta parte del impulso de la absorción viene de la mano del crecimiento en el segmento inmobiliario industrial, porque gran parte de la demanda es por parte de empresas manufactureras que también tienen necesidades de oficinas”, comentó Mireles en reunión con medios.

Pero el efecto del nearshoring no acaba ahí, pues Mireles expuso que también se han instalado compañías de servicios complementarios para atender a las industriales. “Mientras siga habiendo un auge récord por demanda industrial en ciertos mercados, creemos que va a aumentar el crecimiento natural en la demanda de espacios de oficinas”.

Cabe mencionar que la absorción positiva, sumada a la inflación, generó un encarecimiento de 1.48% en los precios de renta de las oficinas en Monterrey, colocándose en un promedio de 322 pesos por metro cuadrado al mes.

Un panorama diferente en CDMX y Guadalajara

Lo que ha sucedido en Monterrey, Nuevo León, no ha pasado en los otros mercados importantes de oficinas, como son la Ciudad de México y Guadalajara, Jalisco, los cuales, si bien han capturado la inversión de nuevas empresas, la demanda de espacios corporativos no ha tenido cambios importantes.

Mireles explicó que la capital mexicana es tradicionalmente logística, y contrario a las manufactureras, este giro no tiene la misma necesidad de espacios corporativos.

De hecho, la absorción bruta en la Ciudad de México cayó 6.3% (vs. el 2021), para así cerrar el 2022 con una demanda de 213,400 metros cuadrados de nuevos espacios en formato tradicional, los cuales no contemplan renovaciones de contratos, conversiones de espacios, o coworking.

Mientras que en Guadalajara se tuvo una disminución en ocupación de -23.8%, pues en todo el 2022 se arrendaron 39,748 metros cuadrados, principalmente, en la zona financiera y Puerta de Hierro.