Nearshoring detona ocupación de naves industriales en la CDMX; disponibilidad toca mínimo histórico

El mercado de naves industriales en la Ciudad de México (CDMX) continúa en un ciclo de expansión, pero la disponibilidad de espacios llegó a un nuevo mínimo histórico, derivado del "boom" de la demanda ocasionada por la relocalización de empresas, fenómeno también conocido como nearshoring.

De acuerdo con un reporte de mercado de la firma de servicios inmobiliarios CBRE México, el inventario de la capital mexicana alcanzó los 10.3 millones de metros cuadrados al cierre del primer trimestre del 2023, lo que significó un incremento anual de 8 por ciento.

La nueva oferta fue de 154,896 metros cuadrados, 21.49% mayor a la reportada en el mismo periodo del 2022. Sin embargo, aún con la incorporación de esta superficie, la disponibilidad sigue a la baja, pues cerró el primer cuarto del año en 2.0 por ciento.

Francisco Muñoz, vicepresidente de Industrial y Logística de CBRE México, explicó que este comportamiento de poca vacancia, a pesar del crecimiento del inventario, es resultado de que 94% de los nuevos proyectos entraron al mercado con contratos de pre-arrendamiento, es decir, ocupados.

"La Ciudad de México ha mantenido una fuerte demanda en el sector inmobiliario industrial, misma que se espera se mantenga en todo el 2023, reforzada por los recientes anuncios de la Secretaría de Desarrollo Económico para crear una agencia de atracción de inversiones, además de promover incentivos fiscales y procesos administrativos para la llegada de empresas", comentó el especialista.

Cabe recordar que el gobierno capitalino tiene un plan para el corredor Vallejo-Azcapotzalco, en donde se espera la aplicación de estas medidas para atraer empresas asiáticas que busquen atender al mercado estadounidense. 

Demanda mantiene activa la construcción

El inventario de naves industriales en construcción dentro la Ciudad de México fue de 423,000 metros cuadrados, durante el primer trimestre del año, según CBRE.

Estos se concentraron en el principal corredor de la urbe, CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tlanepantla) con la siguiente distribución:

• Cuautitlán: 50%
• Tultitlán: 32%
• Tlalnepantla: 18%

"La demanda en el mercado y la baja tasa de vacancia ha motivado el arranque de nuevos proyectos para este inicio de año, tal es el caso de Logicenter Diamante y World Park Tultitlán 3, en los corredores Cuautitlán y Tultitlán", indicó Muñoz.

Además, se tienen registrados más de 700,000 metros cuadrados de espacio industrial en planeación, mismos que, en el transcurso del año, podrían comenzar con movimiento de tierra en los corredores de Cuautitlán, Huehuetoca-Tepeji y Tultitlán, con fechas tentativas de entrega al 2024. 

Desarrolladores buscarían nuevas alternativas

Uno de los principales retos en materia de desarrollo industrial en la Ciudad de México es la falta de tierra con equipamiento para servicios de agua y energía, lo que ha limitado la construcción de naves para satisfacer el nearshoring.

Ante este escenario, la plataforma Solili informó que las empresas constructoras buscarían alternativas para continuar con la expansión de mercado.

"En un mercado altamente especulativo, la escasez de terrenos con infraestructura es determinante para que los desarrolladores vean limitadas sus intervenciones para hacerse de terrenos, con el fin de cerrar nuevos parques. Por tanto, esta demanda no satisfecha explorará tres vías de acción", según el informe.

La primera opción sería el desarrollo de corredores distintos a los tradicionales, como es el caso de Zumpango y Huehuetoca, aunque no representan el mismo potencial del CCT y Toluca.

Una siguiente alternativa está asociada a la exploración de mercados cercanos, tales como Hidalgo, Querétaro y Puebla, que pudieran aprovechar la coyuntura para atraer parte de la demanda a sus territorios.

Finalmente, se encuentra la reconversión de antiguos espacios industriales. Esta clase de intervenciones comienzan a darse en Vallejo y Naucalpan, donde inmuebles que han alcanzado su obsolescencia funcional pueden tener una nueva oportunidad.

"Esta opción será de mucha menor escala e implicaría costos que pueden ser atractivos para ciertas actividades logísticas que buscan competir en cercanía a la demanda capitalina, concluyó Solili.