Por nearshoring, México volverá a romper récord en desarrollo de naves industriales en el 2023

A pesar de la inflación en los costos de construcción, los incrementos en las tasas de interés, los desafíos ante la escasez de tierra con infraestructura, entre otras dificultades económicas nacionales e internacionales; parece que los desarrolladores de naves industriales volverán durante este año a romper récord en actividad por tercer año consecutivo ¿El motivo? la relocalización de empresas, conocido como nearshoring. 

De enero a septiembre del año, el sector concretó más de 270 naves industriales, equivalentes a más de 3.9 millones de metros cuadrados; esto implica que, en promedio, cada trimestre se entregó 1.3 millones de metros cuadrados de espacio industrial, según datos del reporte “Market Overview”, elaborado por SiiLA. 

Con base en estas cifras, Alejandro Delgado, gerente regional para México de la plataforma, proyectó que el sector inmobiliario industrial podría superar los niveles récord del 2022 (cuando fueron entregadas alrededor de 300 naves industriales, equivalentes a casi 4.6 millones de metros cuadrados) al cierre del último trimestre del año.

“Se está experimentando un crecimiento sin precedentes. En un momento en que el nearshoring y el comercio electrónico están impulsando el mercado, México se encuentra en una posición única para consolidar su liderazgo en América Latina”, comentó el Delgado. 

Sergio Pérez, director ejecutivo de Newmark, agregó que el fenómeno de relocalización de empresas durará al menos la próxima década, ya que la disputa comercial en curso entre China y Estados Unidos, en lugar de resolverse, se intensificará, sin signos de un acuerdo inminente.

Asimismo, las condiciones geopolíticas derivadas del conflicto armado entre Rusia y Ucrania favorecen la llegada de nuevas inversiones a tierra azteca, ya que la cadena de suministro europea se ve seriamente afectada por la falta de componentes automotrices provenientes de Europa del Este y la dependencia energética de Rusia.

"Es muy curioso cómo los astros se alinean a favor de México. El sector inmobiliario está experimentando un auge histórico, con una oportunidad inmensa. Los mexicanos somos a menudo los más escépticos sobre estas oportunidades; en el exterior nos ven con mucho más futuro y optimismo que nosotros mismos”, afirmó durante su participación en el 25º Foro de Tributación Internacional.

Desequilibrio entre oferta y demanda

Pero el éxito del sector de los bienes raíces industriales no está exento de desafíos, pues aunque cada año se construyen más metros cuadrados de estos espacios, ha sido insuficiente para atender la inminente demanda; además, falta mejorar la infraestructura estratégica y los servicios básicos.

El directivo de Newmark destacó que la absorción inmobiliaria industrial en el mercado nacional fue 142% superior en el 2021 y 220% en el 2022, en comparación con el 2020, cifras sin precedentes que demuestran un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda, con tasas de vacancia por debajo del 1.5% a nivel nacional.

"El país está muy por debajo del estándar de vacancia saludable (10 a 12%), las empresas que deseen establecerse tendrán que considerar la construcción de instalaciones a medida, lo cual es un tema complejo debido a limitaciones técnicas y de recursos por parte de los desarrolladores", mencionó Pérez.

Por su parte, Delgado subrayó que la entrega de nuevo inventario industrial aumentó alrededor de 50% entre el 2019 y el 2022, pero el repunte de las absorciones ha dejado al mercado en niveles mínimos de disponibilidad, mientras que los precios de salida por metro cuadrado han llegado a niveles máximos históricos. 

“Este fenómeno no sólo resalta la fortaleza del mercado, sino también los desafíos que enfrentan los desarrolladores y las empresas que buscan expandirse en el sector industrial mexicano, ya que existe la urgente necesidad de edificar nuevos proyectos, sobre todo en el noreste del país”, dijo el experto.

La tendencia del pre-arrendamiento

El nearshoring se ha caracterizado por concentrarse en el centro y norte del país, dada la cercanía con Estados Unidos; según SiiLA, 56% del nuevo inventario entregado en el 2023 se registró en Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana, con la llegada y expansión de grandes empresas como AGP Glass, Essilor Luxottica y Technimark.

“Más allá de las cifras, la historia real se encuentra en los detalles. Por un lado, a nivel nacional más de 90% del nuevo inventario sale pre-arrendado al mercado, lo que destaca la confianza de los inversionistas y la alta demanda por espacios industriales en el país”, apuntó Delgado. 

Por otra parte, indicó, la demanda se focaliza en espacios de 7,000 y 15,000 metros cuadrados, por lo que es recomendable la construcción de inmuebles subdividibles en módulos con esas proporciones.