Primer semestre del 2023 complicado para el crédito hipotecario: cae 15% colocación

El mercado hipotecario ha sorprendido con una marcada caída en la colocación de nuevos créditos, atribuida al incremento del valor de las viviendas y a los ajustes en las tasas de interés y aunque se vislumbra una posible mejora con la estabilización de la economía en el futuro, los desafíos persisten para quienes buscan adquirir un hogar.

La colocación de financiamientos para la vivienda por parte de la banca comercial tuvo una baja de 15% anual al cierre del primer semestre del 2023, con un total de 61,400 hipotecas, según datos de la Asociación de Bancos de México (ABM). Paralelamente, en términos de inversión, se observó una disminución de 3%, con 131,200 millones de pesos colocados.

Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), declaró que la causa principal en la disminución de créditos originados por la banca es el incremento en el valor de las viviendas, el cual ha tenido un aumento cercano al 40% en los últimos cuatro años.

"El precio de los inmuebles, sumado a un ligero ajuste marginal en las tasas de interés, llevaron a que el pago mensual de las hipotecas se elevara. Esto ha producido un desperfilamiento de los clientes, porque no les alcanza para pagar la mensualidad que requiere la casa o el departamento que les interesa", dijo en entrevista.

Por otro lado, la apreciación de las propiedades también se refleja en el monto promedio de los financiamientos, el cual aumentó 15% anual en el primer semestre del 2022, al colocarse en 2.1 millones de pesos.

"Desde el año pasado observamos una desaceleración en la adquisición de unidades habitacionales con hipoteca. Si bien hay una caída en volumen de créditos, se ha compensado por los aumentos en el monto promedio que maneja la banca", agregó Margain.

Cristian Huertas, cofundador y director general del bróker hipotecario digital Morgana, indicó que la mayoría de los bancos han presentado dificultades para llegar a sus metas de colocación establecidas, aun cuando estas eran modestas debido al comportamiento del año pasado.

"Vemos que algunos clientes creen que, en el mediano plazo, bajarán las tasas de interés y se están esperando un poco para concretar la adquisición de sus viviendas. Además, ha habido una serie de despidos de trabajadores con poder adquisitivo mediano y alto, que son quienes movían la aguja en las hipotecas", declaró el especialista para Econohábitat.

Meta para el 2023: 143,000 créditos 

La expectativa de una estabilización en la inflación y una posible disminución en las tasas de interés durante el próximo año, apuntan a mejores condiciones económicas que lograrán reactivar el mercado hipotecario.

Por el momento, la ABM estima que la banca acumulará alrededor de 143,000 financiamientos para la vivienda al termino de este año, ligeramente por debajo de lo registrado en el 2022 (153,000).

"El primer semestre fue complicado, con una fuerte disminución, pero los segundos semestres siempre traen una inercia positiva, porque las personas aprovechan su dinero adicional para realizar transacciones inmobiliarias. También esperamos una reactivación por efectos de mejoras en la economía y la generación de empleos", afirmó el coordinador del Comité Hipotecario.

Los más afectados

Uno de los segmentos de la población más afectados en medio de la complicada coyuntura del mercado hipotecario, son aquellos que están por comprar una casa o departamento por primera vez, en su mayoría son jóvenes que cuentan con menos ahorros y menor capacidad adquisitiva. 

Margain explicó que la recomendación es que los compradores destinen entre 30 y 35% de sus ingresos al pago de la hipoteca, un porcentaje que en ocasiones queda fuera del alcance de las nuevas generaciones.

"Algunos prefieren apostar por comprar viviendas de menor tamaño, incluso, compran estudios de 40 a 50 metros cuadrados. Toda esta dinámica afecta la forma de vida de las personas. Se tiene que hacer una revisión importante para poder ayudar a este segmento", declaró el también director ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC. 

Estrategias de los bancos

La tendencia a la baja en la originación de financiamientos para la vivienda ha impulsado a los bancos a reevaluar sus estrategias, para enfocarse en la innovación de productos y servicios con el fin de mantener su competitividad.

"Quienes tengan la mejor oferta serán los que se podrán mantenerse en el mercado, los que sean poco competitivos sufrirán contra precio y, como es natural, esto va a reducir un poco los niveles de inflación que se han presentado en el sector", remarcó Huerta.

En este sentido, algunos bancos han comenzado a ofrecer hipotecas a 25 años, algo poco común, pues 98% de las hipotecas se hacen a 20 años en México, según datos de Morgana. Otros tantos han hecho uso de la tecnología para aumentar su capacidad de respuesta, al resolver las solicitudes de los interesados en un solo día y no en 30.

"Quienes responden más rápido ante la solicitud de un posible comprador, son los que más créditos colocan, incluso, aunque no tengan las mejores condiciones. Muchos bancos ya utilizan compañías proptech para hacer más ágiles los procesos", apuntó el director de la firma.