¿Qué hace Expansive, la más reciente crowdfunding inmobiliaria autorizada bajo la Ley Fintech?

Cuando Adolfo Zavala trabajaba para GE Capital Real Estate se dio cuenta de la oportunidad que existe en México para poder financiar proyectos inmobiliarios sin tanta fricción y con mayor flexibilidad, idea que comenzó a aterrizar cuando la firma para la que laboraba fue adquirida por dos fondos de inversión globales.

Zavala sabía que desde el 2012 surgieron en Estados Unidos las empresas de fondeo colectivo (crowdfunding) inmobiliario, por lo que, ya sin trabajo, comenzó a estudiar el modelo y a platicar con sus colegas e incluso, entró a una incubadora de negocios, lo que dio paso a la creación de Expansive, firma que opera desde el 2016 y que hace algunos días obtuvo el aval definitivo para  para operar al amparo de la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como Ley Fintech.

Expansive se convirtió en la firma número 51 (de 55) en obtener la autorización para operar bajo la Ley Fintech y en la sexta de fondeo colectivo inmobiliario en estar autorizada. Ahora, ya con el aval de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), buscará ampliar su modelo de negocio, que se basa en conectar inversionistas con desarrolladores inmobiliarios, específicamente de vivienda vertical.

"Nos dedicamos a prestarle a desarrolladores inmobiliarios que están específicamente en el nicho residencial, especialmente residencial vertical, con la idea o el potencial de expandirnos a naves industriales y a bienes raíces comerciales, pero hasta ahorita todo ha sido residencial", explicó Zavala.

El fondeo colectivo se basa en conectar inversionistas con solicitantes de crédito, mediante la modalidad de deuda, capital, de copropiedad o regalías. De acuerdo Zavala, desde el 2016 a la fecha, Expansive se ha concentrado en el modelo de crowdfunding de deuda, especialmente en proyectos en la Ciudad de México, pero también en otras localidades del país.

Del 2016 a la fecha, la firma ha financiado alrededor de 280 millones de pesos; sin embargo, de acuerdo con Zavala, se ha visto un mayor dinamismo desde el 2022, donde se han otorgado 50 millones de pesos y en el primer trimestre del 2023, se han destinado 40 millones de pesos.

"Entonces, los créditos que otorgamos son relativamente pequeños, de 3 millones a 5 millones de pesos y cuando un solicitante nos pide un crédito más fuerte (20 millones o 25 millones de pesos), lo que hacemos es que lo partimos en distintas ministraciones", destacó Zavala.

Según el directivo de Expansive, actualmente de los 20 proyectos que solicitan crédito la firma aprueba uno, luego de una debida diligencia de este, que se basa en cinco aspectos:

• Trayectoria del desarrollador.
• Viabilidad del proyecto.
• Mercado.
• Proyección financiera.
• Características del terreno.
• Garantía.

¿Por qué el crowdfunding?

Zavala destacó las ventajas de este tipo de modelo, frente al crédito puente de la banca, ya que en el crowdfunding tanto inversionistas como solicitantes (desarrolladores) tienen varios beneficios.

"Antes, para que un inversionista pudiera invertir en bienes raíces, tenía que juntar montos importantes, conocer al desarrollador, pero lo que hace una plataforma como Expansive es poner a disposición del inversionista, conocimiento de quién es el desarrollador y del mercado en el que se pretende construir dicho inmueble", acotó Zavala.

El directivo de Expansive apuntó que un inversionista puede participar en la plataforma a partir de los 1,000 pesos, con retornos que pueden ir de 13% a 16 por ciento.

Asimismo, Zavala resaltó que para un desarrollador, el modelo de crowdfunding le brinda agilidad para acceder a un financiamiento, eso sí, a costa de una tasa más onerosa de la que ofrecen los bancos. 

"No somos la opción más barata, efectivamente si sacas un crédito puente, posiblemente tengas una tasa menor, en contraprestación, tenemos mucha más agilidad para darte una respuesta, de 72 horas, y si procede, pedimos otras cosas. Lo que hacemos nosotros es ser flexibles y te podemos financiar cosas que normalmente la banca convencional no financia", explicó.

Si bien Expansive comenzó operaciones en el 2016, fue gracias a que su creación fue antes de la promulgación de la Ley Fintech, que fue en marzo del 2018, que pudo operar bajo un transitorio hasta que la autoridad resolviera su solicitud, que si hubiera sido negativa tendría que haber dejado de operar, lo cual no fue así.

Ahora, Expansive se une al universo de plataformas de fondeo colectivo inmobiliario autorizadas en definitiva como 100Ladrillos, M2Crowd, Arces.mx, Topkapital y Monific, mientras que Briq.mx y PM2.mx están a la espera de obtener su aval definitivo.

Zavala apuntó que una vez conseguida la autorización, Expansive explorará modelos de financiamiento de capital e incluso, buscar invertir en proyectos fuera de México, como en Estados Unidos y Canadá.