¿São Paulo o Ciudad de México? Con mercados de oficinas similares, pero con una diferencia: el precio de arrendamiento

En años recientes, tanto México como Brasil se han posicionado como dos naciones importantes para América Latina, no sólo por su economía interna, sino por la proyección que pueden dar a firmas de distintas partes del mundo a mercados como el de Estados Unidos o Europa.  

En este contexto, tanto la Ciudad de México en territorio nacional como la de São Paulo en Brasil han desarrollado mercados de oficinas muy parecidos, pero con una gran diferencia: el precio de arrendamiento.  

De acuerdo con un análisis de la firma de análisis inmobiliario SiiLA, dicha diferencia puede ser de hasta 50%, donde la Ciudad de México ofrece el precio más elevado y São Paulo registra tarifas más baratas.  

Según la información, que se basa en el Market Analytics de SiiLA, ambos mercados son muy similares respecto al tamaño. Por ejemplo, en la Ciudad de México se registra un inventario de 8.3 millones de metros cuadrados (m2), de oficinas clase A +, A y B, mientras que en São Paulo el inventario asciende a 8.6 millones de m2.  

En materia de desocupación de oficinas, ambos mercados también registran niveles muy similares, ya que en la Ciudad de México la vacancia al cuarto trimestre del 2022 fue de 21.58%, mientras que en São Paulo este porcentaje fue de 22.06 por ciento.  

La pequeña gran diferencia  

Ante estas semejanzas, ambos mercados registran una diferencia: el precio. De acuerdo con el análisis de SiiLA, factores como la oferta y disponibilidad impactan en el valor de mercado, además de aspectos como:  

• Ubicación de las propiedades.  
• Tamaño y la distribución de espacios.   
• Servicios y amenidades.   
•  Demanda del mercado.  

En este escenario, SiiLA dentro de su análisis hace una reflexión: "Imagina que decides abrir una oficina en una de estas metrópolis de América Latina. ¿Cuánto crees que te costaría el arrendamiento?"  

Datos al cuarto trimestre del 2022, indican que en São Paulo, Brasil, el costo promedio de arrendamiento por metro cuadrado ascendió a 15.22 dólares, mientras que en la Ciudad de México este valor fue de 22.89 dólares por m2, es decir, una diferencia de 50.39 por ciento.  

"La gran diferencia está en el costo de alquiler. Algunos factores económicos, como la inflación, las tasas de interés y la estabilidad monetaria hacen que el mercado brasileño sea un poco más desafiante", explica Giancarlo Nicastro, director ejecutivo de SiiLA.  

Dentro del análisis, se detalla que algunos de los principales factores que inciden en esta disparidad del precio, son los siguientes:  

• Composición por tipo o clase de propiedades: A mayor clase, el costo tiende a aumentar.   
• Los plazos de los contratos: La temporalidad contractual determina la flexibilidad en las negociaciones de precios.   
• Calidad y el tipo de inquilinos: Este factor incide por la capacidad de pago de cada arrendatario.   
• Dolarización: Impacta en la inflación.   
• Competencia económica: Factor clave que incide en la especulación.