Vivienda económica y social, aquella que casi no se construye, concentra 80% de la demanda en México

En México, el concepto de vivienda de interés social se consolidó cuando el Estado encontró que el impulso a las propiedades habitacionales eran parte importante para el desarrollo, el progreso y el bienestar de las familias, las comunidades, y, por ende, la sociedad entera.

Sin embargo, este segmento habitacional atraviesa por una etapa de crisis ante el retiro de subsidios para su producción, el encarecimiento voraz de los inmuebles que rebasa a los aumentos en los salarios y la inflación, los incrementos en las tasas de interés, la tramitología, entre otros factores.

De acuerdo con el informe “Situación Inmobiliaria 2023”, elaborado por BBVA México, 80.8% de la demanda potencial de vivienda en el país se encuentra en los segmentos económico, popular, tradicional, es decir, aquella que tiene un valor de 362,000 a 946,000 pesos. 

Sin embargo, al comparar con el volumen de unidades inscritas en el Registro Único de Vivienda (RUV), se encontró que, hasta junio del 2023, se tenía una cobertura de 15.8% de dicha demanda a nivel nacional.

Con un registro de cerca de 100,000 unidades, Nuevo León tendría la capacidad de atender 80% de la necesidad de hogares de interés social; en contraste, la cobertura que tiene la Ciudad de México es únicamente de 0.7%, ya que cuenta con una demanda de 340,000 viviendas y menos de 1,000 registradas.

Luis Alberto Moreno Gómez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), destacó la gravedad de la problemática, que afecta a las personas de más bajos ingresos y que requieren un techo con mayor urgencia.

“Se está trabajando fuertemente en sectores de la vivienda en los que no está la demanda potencial, donde no está la gente que lo necesita urgentemente. Debemos crear un plan en el que todos los actores intervengan para homologar criterios y mecanismos en beneficio de la industria y de la sociedad, especialmente, aquella a la que no se está atendiendo”, comentó el líder del sector.

Reflejo en mercado hipotecario

La crisis de la vivienda de interés social y económica se puede observar en el mercado hipotecario de la banca comercial. Según datos de BBVA, del 2016 al 2022, los bancos otorgaron 10.4% y 11.4% más financiamientos para la adquisición de unidades media y residencial, respectivamente; en cambio, los créditos para las aquellas de segmentos más asequibles se redujeron hasta 25 por ciento.

El comportamiento es similar en términos de monto, ya que, en el mismo periodo, la vivienda media y residencial plus aumentaron su preponderancia 40% en conjunto, mientras que la tradicional se redujo 53 por ciento.

“Esto demuestra que, si no volteamos a ver el segmento de vivienda social, difícilmente el mercado hipotecario va a despegar. Es una gran tarea que hay en el mercado en particular” aseveró Samuel Vázquez, economista principal de BBVA.

Consecuencias sociales y económicas

Entre las múltiples consecuencias de la escasez de vivienda asequible, Marissa González, economista senior en BBVA Research México, destacó la proliferación de cinturones urbanos sin ordenamiento territorial y precariedad en cuanto a servicios, como agua, luz y drenaje, para atender a la población.

“Hay que tener mucho cuidado en permitir el desarrollo urbano ordenado para esta vivienda de interés social que les permita a los hogares mantener sus costos de transporte, educación, consumo, saludo, entre otros”, agregó.

En este sentido, el presidente de Canadevi agregó que, si bien este fenómeno ha surgido como una problemática de carácter económico, poco a poco se ha trasladado a ser un conflicto social.

Según el representante empresarial, los municipios, los estados y la federación destinan alrededor de 140,000 millones de pesos al año para subsanar los predios irregulares, es decir, asentamientos humanos que se construyen en terrenos sin servicios y sin certeza jurídica: “debemos tomar la responsabilidad de que no hemos podido contener esto con oferta de carácter formal”.

Urgen subsidios

El principal obstáculo para la construcción de vivienda de interés social es la contención de los costos de producción que le permita al desarrollador tener un margen apropiado al ofrecer unidades con el costo requerido.

Al respecto, Carlos Serrano, economista jefe de BBVA México, sostuvo que se requiere de una política de subsidios para que la población pueda solventar el valor de las unidades.  

“Se debe asegurar que estos subsidios sean capturados en su totalidad por los compradores, de tal suerte que reciban un monto de dinero que se destine a la adquisición de viviendas que cumplan con las normas de calidad en su edificación y hay que asegurar que el beneficiario va a ocupar la casa por un periodo razonable de tiempo”, añadió.

Finalmente, el presidente de Canadevi remarcó que la etapa previa a las elecciones del 2024 es el momento justo para presentar una propuesta integral de vivienda a todos los candidatos, con el fin de trazar una ruta de acción hacia un mismo objetivo.

“Si no nos ponemos a trabajar a través de la oferta, la regulación y de la motivación para catapultar la demanda, no vamos a alcanzar nunca los niveles de satisfacción para estas personas. Siempre vamos a vernos rebasados por la informalidad”, concluyó el representante de Canadevi.