Vivienda informal y falta de inventario, los retos que enfrentan México y Latinoamérica

Uno de los grandes retos que tiene México en materia de vivienda es que el inventario actual no corresponde al tamaño de la demanda existente; sin embargo, también hay otros desafíos como la desigualdad económica, la falta de inversión e informalidad en la construcción, así como un bajo acceso al financiamiento hipotecario, lo cual provoca que aumente la brecha habitacional.

Así se puntualizó en la publicación de la Parte I del estudio “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina”, elaborado por el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) y la proptech de origen colombiano La Haus.

De acuerdo con el estudio, los hallazgos sobre el mercado mexicano y el colombiano reflejan el estado de la vivienda en toda la región, donde la informalidad y el déficit de vivienda causan efectos que van desde pocas oportunidades a los jóvenes para independizarse, hasta la necesidad de unas 800,000 viviendas anuales por los siguientes 20 años.

“El déficit cuantitativo de vivienda se cifra hoy en aproximadamente 2.2 millones de unidades, cantidad que solamente podrá ser reducida progresivamente”, informaron de manera conjunta los responsables del reporte.

“Esta brecha es resultado de numerosos factores comunes en la región, que incluyen un crecimiento económico lento, combinado con una alta desigualdad de ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, que dificultan la adquisición de una vivienda formal de calidad”.

Las ventajas de México

De acuerdo con el análisis, en México el control sobre la inflación ha permitido que el financiamiento hipotecario y para la construcción ganen terreno, lo cual aunado a la edificación formal aumenta las posibilidades de obtener una vivienda de calidad.

Sin embargo, pese a este contexto, la vivienda sigue siendo un insumo caro, sobre todo en las zonas metropolitanas, según el informe.

“Esto provoca dificultades para que los jóvenes se independicen. Esta situación de precariedad se acentúa en los dos quintiles más bajos de la distribución del ingreso, donde la informalidad de la vivienda podría convertirse en la única opción viable para vivir cerca de su lugar de trabajo”, señaló el documento elaborado por el MIT y La Haus.

Bajo este escenario, para los autores del análisis, es necesario que la inversión en construcción aumente al menos a lo equivalente a 1% del Producto Interno Bruto, con el fin de que se puedan producir viviendas conforme a la demanda y en condiciones formales.

Para Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces en el MIT, la construcción formal de vivienda debería expandirse en 30%, a costa de reducir la autoconstrucción para atender de manera adecuada el déficit habitacional.

“México está construyendo las casas necesarias, pero mucha construcción ocurre informalmente, sin un permiso oficial, sin infraestructura adecuada, y a veces sin los parámetros mínimos de seguridad en tipo de vivienda, materiales y servicios”, explicó el especialista del MIT.

El tamaño del reto

Sin embargo, de acuerdo con el análisis, con todo y el incremento en los montos de inversión en la construcción formal, la falta de espacio disponible para edificar vivienda se vuelve un reto de prácticamente una sexta parte del tamaño de El Salvador.

“Se necesitarían más de 120,000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en solo ocho de las ciudades más grandes de México, un área equivalente a 6% de El Salvador”, según el reporte presentado.

“Si todo el desarrollo ocurre en terrenos greenfield (terrenos no construidos) probablemente se requiera duplicar los requisitos de tierra para acomodar nuevas calles, infraestructura pública y los bienes raíces comerciales”.

Para Jerónimo Uribe, director general y cofundador de La Haus, atender este requerimiento de tierra disponible es prácticamente imposible, sin embargo el desarrollo de vivienda vertical es una opción que puede mitigar la falta de espacio.

“Estas magnitudes son probablemente inviables, con lo cual el desarrollo urbano y la política pública deben recurrir a densidades más altas, y utilizar terrenos no aprovechados”, acotó el directivo de la proptech.

“El plan de construcción a 20 años debe favorecer ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas”.