Vivienderas tienen más ingresos, pero venden menos ¿a qué se debe este efecto?

El 2022 significó un año donde las desarrolladoras de vivienda más representativas del país vieron cómo sus ingresos crecieron, pese a tener, casi todas, una menor venta de unidades, efecto que confirma la casi total desaparición de estas firmas del segmento social, es decir aquellos hogares con precios menores a los 500,000 pesos, de acuerdo con especialistas.

De acuerdo con los informes anuales de Javer, Ruba, Ara, Vinte, Cadu y Homex, los ingresos en algunas de estas firmas crecieron hasta 19%, respecto a lo obtenido en el 2021; sin embargo, dichos números contrastan con la escrituración de casas, donde se observan, en casi todas, números negativos, lo que explica que, ante el entorno, se han concentrado en segmentos más rentables, como la vivienda media y residencial.

"Las vivienderas ya no son del tamaño de lo que eran antes, han bajado el número de viviendas que han construido en los últimos años y se han enfocado en sectores muy específicos, donde hay un mercado interesante y eso les ha permitido mantener buenas cifras a pesar de la crisis", explicó Carlos López Jones, consultor de la firma Tendencias Económicas y Financieras.

Para Eduardo López Ponce, analista del banco Ve por Más, uno de los factores primordiales de este efecto de menor colocación, pero con más ingresos, fue el incremento en el precio promedio de la vivienda, de 8.9% durante el 2022, lo cual se reflejó en el aumentó de ticket de venta promedio de estas empresas, además de que se enfocaron en segmentos más rentables, como la vivienda media y residencial.

"Vendieron menos vivienda, pero a mayor precio... En general, vimos que buscaron estar en segmentos medio residencial y con menor incremento en el sector de interés social, pues les genera más ingresos el tipo de vivienda y de un precio más alto", destacó López.

La verdad de los números

Según los reportes de las firmas de vivienda, el 2022 no fue un mal año para ellas en materia de ingresos. 

Por ejemplo, Javer, la viviendera más representativa del país encabezada por René Martínez Martínez, escrituró 12,247 viviendas, es decir una caída de 4.80% respecto a lo reportado en el 2021; sin embargo, en materia de ingresos, el año pasado generó 8,140 millones de pesos por la venta de vivienda, 8.4% más que lo reportado en el 2021.

Ruba, la segunda viviendera más grande y que dirige Jesús Sandoval Armenta, escrituró 10,326 viviendas, un aumento de 5.90% anual y sus ingresos fueron de 13,136 millones de pesos, 19.5% más que un año previo. Esta firma fue la única del análisis que creció tanto en unidades colocadas como ingresos.

Asimismo, Ara, encabezada por Germán Ahumada Russek, reportó una caída durante el 2022 en escrituración de vivienda, de 3%, al escriturar 6,293 unidades, pero con un aumento en sus ingresos de 9.1% anual, al reportar 6,956 millones de pesos.

Por su parte, Vinte que es dirigida por René Jaime Mungarro, reportó en el 2022 casi el mismo número de escrituración de viviendas del 2021, que fue de 3,932 el año pasado, una disminución anual de apenas 0.10%, pero con un crecimiento anual en sus ingresos de 10.6% al generar 4,087 millones de pesos.

En el caso de Cadu, firma encabezada por Pedro Vaca Elguero, durante el año anterior, su colocación de vivienda tuvo una caída mínima, al reportar la escrituración de 3,497 unidades, es decir una disminución de 0.03%; sin embargo, sus ingresos se dispararon hasta 30.9% anual al obtener 3,387 millones de pesos.

"Son empresas profesionales, han hecho bien su trabajo de investigar dónde puede haber un nicho de trabajo interesante que pueda adquirir sus productos. Han elevado el ticket, han pasado a ser vivienderas del sector social a ser vivienderas del sector medio o bajo residencial", apuntó López Jones.

Bancos y tierra, influyen

Durante el 2022, la inflación en el sector de la construcción fue una de las más altas en los últimos años y si bien, esto afectó la decisión de las vivienderas de pasar a segmentos más rentables, hubo otros factores que incidieron en estas firmas para concentrarse en segmentos arriba de los 500,000 pesos y abandonar, casi por completo el sector social.

De acuerdo con el analista de Ve por Más, la mayoría de las viviendas se adquieren vía crédito hipotecario de la banca, el cual también vio un incremento importante durante el 2022, para ubicarse en 2 millones 54,000 pesos, lo que es reflejo que también se ha concentrado en los segmentos medio y residencial.

"La banca ha estado impulsando el crecimiento en estos segmentos, al otorgar más créditos en estos rubros. Los créditos hipotecarios se han mantenido muy estables, las tasas de interés se han mantenido relativamente estables, eso contribuye a que haya una demanda de crédito hipotecario para la banca", acotó López Ponce.

Por su parte, López Jones apuntó que parte del abandono de las vivienderas del segmento social, es que la tierra en las grandes urbes se ha encarecido, lo cual dificulta la edificación de vivienda barata y mejor, apuestan a segmentos donde pueden obtener mayores ingresos.

"Las vivienderas se tienen que acoplar a una tierra cada vez más cara, en consecuencia, tienen que hacer proyectos más caros. Entonces, a ellas les conviene incrementar su ticket promedio de venta", destacó López Jones.

Ambos especialistas coincidieron en que el principal reto para las vivienderas son la desaceleración económica y la inflación, que a su vez provoca alza en las tasas de interés. 

"El hecho de que siga habiendo más demanda que oferta, podría ser un tema que favorezca el tema de los precios. Posiblemente por volumen seguirán (en el 2023) con un desempeño conservador, quizás lo que seguiría ayudando es el precio por vivienda y la mezcla a segmentos más rentables", apuntó el analista de Ve por Más.