Fideicomiso Hipotecario, de la mano del Infonavit

La gran aceptación de los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (fibras), además de atraer capital, despertó el interés de otros participantes del mercado.

Alfredo Vara, director general, y Daniel Braatz, director de finanzas del fideicomiso hipoteario (Fhipo), vieron desde su banco boutique de inversión, Vace Partners, que los fibras tienen un futuro promisorio en el mercado bursátil mexicano.

Vimos las bondades de los fibras, pero encontramos que no había fibras hipotecarios, lo que se presentaba como una ventana de oportunidad , dice Braatz, ingeniero industrial egresado del ITAM.

Los especialistas en banca de inversión han asesorado a empresas como Lala y Kuo o han estructurado bonos o emisión de deuda de proyectos como el Viaducto Bicentenario o financiamiento estructurado de Crédito, Maestro, entre otros, vieron una oportunidad de mercado.

En enero del 2013, la idea que tenían del fideicomiso hipotecario se pone en el papel y se pensó en el más grande emisor de hipotecas del país, el Infonavit.

Esta nueva vertiente de fibra, que no está regida bajo las reglas de los fideicomisos que compran inmuebles para rentar, buscó otro respaldo para materializar la idea: empresarios de renombre.

Como banqueros de inversión teníamos muy buena relación con los empresarios. Respaldaron la idea y tomaron parte de la empresa que después fue al mercado , explicó el director de finanzas de FHipo.

Con el apoyo y capital de Ángel Losada, Javier Molinar Horcasitas, Pablo Escandón, Henry Davis y Alejandro Martí, entre otros, nació Fideicomiso Hipotecario, que comenzó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el 5 de noviembre del 2014, levantó entre inversionistas nacionales y extranjeros 8,600 millones de pesos en la Bolsa Mexicana de Valores.

Los nuevos socios tienen 7.5% de la empresa, en partes iguales, que representa 563 millones de pesos de la compañía, la dirigen y cobran una cuota de administración que representa 1.5% del total de los recursos invertidos para la administración, supervisiones, auditoría, entre otros gastos de la empresa.

Un solo socio: Infonavit

Daniel Braatz habla orgulloso del nuevo vehículo de inversión. Presume que colocaron en diciembre pasado 8,600 millones de pesos de acciones de la naciente compañía. Seis de cada 10 pesos que se levantaron provienen de inversionistas institucionales en el extranjero, entre ellos home offices, fondos de inversión, de pensiones, entre otros , agrega el directivo

FHipo firmó un convenio para poder adquirir parte del portafolio del Infonavit, en exclusividad durante un año.

El instituto promotor de la vivienda tiene 60% del mercado de hipotecas del país y tiene una capacidad fiscalizadora, ya que los patrones quitan el pago de hipoteca a sus trabajadores, lo que gustó a los analistas.

Al cierre de diciembre, con datos a noviembre, el fibra había colocado 2,000 millones de pesos, lo que representa que ya participa en 9,500 créditos, con viviendas que tienen un valor cercano a los 400,000 pesos.

Jugosos dividendos

En México los fibras existen desde hace tres años, se dedican a comprar inmuebles que administran y las rentas se reparten como dividendos con los socios.

El nuevo fideicomiso adquiere 55% de los derechos de una hipoteca de vivienda. El resto se lo queda el Infonavit, que administra el crédito por todo el tiempo de vida del mismo.

Los bancos de inversión Credit Suisse y Morgan Stanley destacaron, al iniciar la cobertura del fideicomiso, que es el primero en su tipo en el país para adquirir portafolios hipotecarios de vivienda y que distribuye los dividendos.

El fibra hipotecario es un atractivo vehículo de inversión en el aún no penetrado mercado de las hipotecas , escribió Vanessa Quiroga, de Credit Suisse, en su más reciente reporte de la empresa.

La experta pronosticó que la acción de la empresa tendrá a finales del presente año un valor de 30 pesos por título, cuando salió al mercado en casi 24 pesos.

Además espera un dividendo de 6%, que crecerá en el tiempo a 12% anual.

Rafael Pinho, de Morgan Stanley, calificó como una entrada atractiva a un nuevo mercado del fibra.

Agregó que FHipo le dio a los inversionistas exposición al creciente mercado de originación de hipotecas en el país.

Los analistas ven una gran oportunidad en la participación del fibra en el financiamiento de nuevas hipotecas de personas que ganan más de 4.5 salarios mínimos al mes y que están en el rubro de vivienda media.

En el mercado hipotecario mexicano, alrededor de 30% de las casas están hipotecadas, 35% de la población es menor a los 20 años; se requieren al menos 1 millón de créditos cada año y se originaron menos de 400,000 el año pasado.

La acción de Fhipo tuvo un repunte desde su salida de 6.61% y se presenta formalmente en la BMV.

FHIPO

eduardo.huerta@eleconomista.mx