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Fibras deben ser vistos como una inversión a largo plazo
Los inversionistas del mercado deben fijarse más en la plusvalía que adquiere el inmueble con el tiempo y no sólo en las rentas.
El negocio de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) está en la plusvalía que van ganando los inmuebles con el tiempo y no sólo por el cobro de las rentas, aseguró el vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de Fibra Uno (Funo), Jorge Pigeon.
“Un negocio es cobrar rentas, generar flujos y entregar dividendos, otra parte es la plusvalía y eso no lo está viendo el mercado”, enfatizó.
Pigeon continuó explicando que aún falta entender el verdadero negocio de los bienes raíces en México porque, además, el mercado compara “erróneamente” a los fibras con bonos de gobierno de largo plazo, cuando el “premio” para los inversionistas está en la plusvalía de los inmuebles.
“Es un error comparar a los fibras con Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes) o con los Bonos M del gobierno”, expresó.
Entonces ejemplificó: “Si un inversionista participa en un Bono M a 10 años que paga una tasa de interés de 7.92%, al término le va a devolver la inversión con cero plusvalía; en cambio, un fibra invierte en un edificio que en una década va a incrementar su valor, para este tipo de inversiones se debe tener la paciencia para esperar en unos años los resultados”.
Eso ha llevado a que los fideicomisos inmobiliarios coticen con un descuento en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
En el caso de Fibra Uno sus títulos se negocian a un descuento de 33.4%, a un precio de 24.6 pesos por cada uno, cuando su valor en libros es de 37.02 pesos por unidad, de acuerdo con datos de Citibanamex.
Cuestionado sobre por qué el precio de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) acumulan una caída de 14.9% en lo que va del año en la BMV, a pesar de que es una emisora que sigue invirtiendo y creciendo el portafolio de sus propiedades, Jorge Pigeon comentó: “Me siguen comparando con el Bono M, con el Bono de Tesoro de Estados Unidos, menos con bienes raíces. Estamos en ese proceso, hay inversionistas que ven las inversiones más de largo plazo”, puntualizó.
Atractivos dividendos
Analistas bursátiles explicaron que los fibras se comparan con un bono de gobierno de largo plazo por las distribuciones trimestrales que entregan a los tenedores de los CBFI.
“A los fibras se les compara con instrumentos de renta fija por su política de distribución (dividendos) trimestral y un bono de gobierno paga cupones de forma continua, por eso se da esta relación”, explicó el gerente de Análisis Bursátil en Signum Research, Armando Rodríguez.
En ello coincidió la analista de Banco Ve por Más Miriam Gómez Romero, quien explicó que la comparación de los fibras con los bonos de gobiernos se explica por el pago de dividendos que por ley están obligados a repartir entre los inversionistas cada tres meses, que es como si pagarán un cupón.
“Funo reparte un dividendo de 7.6%; entonces, los inversionistas lo comparan con lo que paga un bono de gobierno, que actualmente es más alto porque las tasas de interés aumentaron”, precisó Miriam Gómez.
Añadió: “si nada más se está revisando esa parte de las distribuciones contra lo que paga un bono, los inversionistas se inclinan más por el bono, aunque los fibras pueden registrar ganancias de capital por las variaciones en el precio de sus CBFI”.
El más grande
Funo fue el primer fideicomiso inmobiliario en listarse en la BMV. Desde el 2011, ha consolidado un portafolio con 552 propiedades en arrendamiento en los segmentos industrial, comercial y oficinas, que comprenden aproximadamente 8.42 millones de metros cuadrados rentables.
Los analistas del sector destacaron que Funo cotiza a un descuento en la Bolsa Mexicana de Valores que la hace atractiva como inversión; además, mantiene “agresivos planes de crecimiento” y sus inmuebles alcanzan una ocupación de alrededor de 95 por ciento.
“Funo tiene proyectos de gran escala como Mitikah y está adquiriendo inmuebles estabilizados y a precios actuales del CBFI, comienza a ser atractiva la entrada; de hecho, tenemos recomendación de Compra, con un precio objetivo para el 2019 de 29 pesos por título”, comentó Armando Rodríguez.
“Fibra Uno resulta una buena inversión a largo plazo y no hay un motivo fundamental para explicar por qué sus acciones están baratas; (como empresa) está creciendo y tiene potencial por los proyectos en marcha”, indicó Miriam Gómez.
Mitikah, la gran apuesta de Fibra Uno
“Mitikah es un home run de valor para Fibra Uno (...) el mercado no se ha dado cuenta realmente del valor de un proyecto de ese tamaño”, aseguró el vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas del fideicomiso inmobiliario, Jorge Pigeon.
En entrevista, aseguró que el megadesarrollo, ubicado al sur de la Ciudad de México, se convertirá en el complejo inmobiliario más importante de América Latina. Tendrá una inversión estimada de 20,000 millones de pesos y alrededor de medio millón de metros cuadrados de área bruta rentable.
El proyecto de usos mixtos, del cual es coinversionista Funo, albergará un centro comercial, torres de vivienda y edificios de oficina. Se construirá en dos fases y se prevé que esté terminado a mediados del 2024.
“Vamos adelante con el proyecto, ya hemos vendido 500 departamentos de los 660 disponibles de una torre de departamentos de 65 pisos (...) tenemos más de 65% del centro comercial rentado y estamos a dos años de entregarlo”, detalló el vicepresidente de Relación con Inversionistas.
Funo llegó a un acuerdo con la tienda Palacio de Hierro para que se integre al proyecto de Mitikah. “Alberto Baillères, dueño de grupo Bal, va a ser inquilino en el centro comercial y dejamos abierta la posibilidad de que él en su terreno (hoy Centro Coyoacán) integre un centro comercial que se una a Mitikah, pero no sé qué va a hacer, lo lógico es que desarrolle algo en ese terreno”, dijo Pigeon.
Centro Bancomer, con 106,041 metros cuadrados de área rentable ocupados por la Secretaría de Educación Pública, es parte de Mitikah y el plan es remodelarlo.
Sobre la propuesta de la nueva administración de descentralizar a las secretarías de Estado, explicó que en caso de que la SEP cambie su sede a Puebla, el inmueble se podría rentar fácilmente por la calidad del edificio.
“Esperábamos tener Centro Bancomer vacío los próximos cinco años para integrarlo al centro comercial en Mitikah, en el camino se nos acercó la SEP y nos ofreció rentarles el edificio a cinco años. No teníamos contemplado que el edificio fuera a generar ingresos, entonces el hecho de que hoy genera algo es positivo”, puntualizó.
Debido a que Funo es dueño de 62% de Mitikah, sólo le corresponden 65,745 metros cuadrados del Centro Bancomer, por lo que no ven mayor impacto si el inmueble llegará a desocuparse; además, el plan de negocio contemplaba tener vacío el edificio en los próximos cinco años.
Los ingresos que el fibra captó por las rentas en el segundo trimestre de este año representan apenas 2% de los 4,215 millones de pesos reportados en dicho periodo.