Sector de Fibras: ¿recuperación generalizada para 2022?

El sector generó cerca de 38,000 millones de pesos en 2019 en Ingresos Operativos Netos, durante 2020 este número se redujo a 35,500 millones y en 2021 alcanzó 39,800 millones, superando incluso a los niveles prepandemia

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o Fibras en México vieron un fuerte crecimiento a lo largo de los años desde la aparición del primer fibra inmobiliario en 2011: Fibra Uno. Tras este suceso se han incorporado nuevos participantes hasta alcanzar 16 fibras inmobiliarias en este mercado a la fecha.

Los Fibras permiten invertir en bienes raíces a través del mercado bursátil. Estas empresas generan ingresos al arrendar y administrar distintos inmuebles desde centros comerciales, oficinas y hoteles, hasta naves industriales y centros educativos.

El sector se caracteriza por la obligación que asumen estas empresas para el pago de dividendos. Estos pueden ser trimestrales o mensuales. El Dividend Yield (DY) por Fibra —calculado como la suma de los dividendos pagados en los últimos 12 meses entre el precio del Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) del Fibra en el mercado— varía dependiendo del enfoque de esta.

A los precios actuales, el segmento comercial ha sido el que presenta el DY más alto (DANHOS13: 8.3% y FSHOP13: 9.2%) y el segmento hotelero el menor debido al rezago en operaciones que presentó durante la pandemia, no obstante, desde el año previo este sector ha mostrado una recuperación destacable.

Durante 2020, la pandemia incidió de manera diferente a cada uno de los segmentos. Los más afectados —como mencionamos anteriormente— fueron el segmento hotelero, presentando cierres en los hoteles (FIHO12: 84 de 86 hoteles cerrados, FINN13: 23 de 38 hoteles cerrados) y el segmento comercial con caídas importantes en los niveles de afluencia a sus inmuebles (FSHOP13: 29% nivel de afluencia, DANHOS13: 14% nivel de afluencia) acompañado de un importante impacto de sus inquilinos de tiendas “no esenciales”.

El segmento educativo se mostró resiliente debido a la estructura de largo plazo de sus contratos de arrendamiento, si bien las clases adoptaron la modalidad en línea, los inquilinos continuaron pagando el arrendamiento en tiempo y forma.

El segmento industrial se vio beneficiado por el cambio en los hábitos de consumo incrementando la demanda por inmuebles logísticos. Y el segmento de oficinas comenzó con desocupaciones importantes por las tendencias de trabajo hacia el “Home Office”, principalmente.

Durante 2021, la recuperación generalizada alcanzó al sector. El segmento hotelero comenzó a reabrir sus puertas al público después de adaptar las medidas de sanidad al mismo tiempo que se retomó tanto el turismo como los viajes de negocios; la afluencia a los inmuebles comerciales inició su repunte debido a la confianza de los consumidores seguido de las campañas de vacunación; el segmento industrial comenzó a invertir de forma activa en mayor cantidad de inmuebles para aumentar su presencia en el segmento; el segmento educativo continuó presentando un buen desempeño después del regreso a clases de forma presencial, y el segmento de oficinas continuó relativamente débil asumiendo la transición de las empresas a los formatos híbridos de trabajo.

Al cierre del 2021, de acuerdo con nuestros cálculos, el Área Bruta Rentable (ABR) consolidada del sector incrementó cerca del 3% año con año, y ubicándose por encima de los 25 millones de m², sin considerar cuartos hoteleros en operación.

El sector generó cerca de 38,000 millones de pesos en 2019 en Ingresos Operativos Netos (NOI), durante 2020 este número se redujo a 35,500 millones y en 2021 alcanzó 39,800 millones, superando incluso a los niveles prepandemia.

La métrica P/NAV (una métrica importante que compara las valuaciones de mercado respecto a las contables del sector) al cierre de 2020 se encontraba en 2020 en 0.66x, esto es, el sector cotizaba a 66% del valor contable de sus propiedades de inversión menos su deuda neta. Para el cierre de 2021 esta métrica se encontraba en 0.72x una recuperación generalizada.

La razón de apalancamiento del sector al cierre de 2019 fue de 30.8% incrementando 54 p.p. para alcanzar 36.2% en 2020 y mostrar un retroceso durante 2021 a 32.9%, nivel que consideramos prudente para los portafolios en general.

¿Qué esperamos para 2022? Para el segmento hotelero el regreso a niveles de ocupación previos a la pandemia, sin embargo; consideramos que no se retomaría el pago de dividendo durante este año sino hacia 2023. Para el segmento comercial, resultados operativos sólidos, con una tendencia similar a la observada en 2021 y mostrando afluencias similares a este año.

Para el segmento industrial, reflejando ocupaciones récord y con incrementos moderados en las rentas de los activos. Esperamos que las oficinas se recuperen liderado por inmuebles clave con buenas ubicaciones, instalaciones de primer nivel y rentas competitivas.