Una NOM inmobiliaria para los notarios amigos

La nueva norma oficial mexicana sobre publicidad y transparencia en el mercado inmobiliario legitima una práctica entre notarios y proveedores de créditos que afecta a los consumidores: los padrones de notarios “avalados” por el proveedor y de entre los cuales el consumidor tiene que elegir. Esta práctica restringe la libre competencia, desalienta la mejora de los servicios notariales mediante precio, servicio, innovación, calidad y eficiencia y puede violar legislaciones estatales sobre el servicio notarial. Todo en perjuicio de los consumidores.

La NOM-247-SE-2021 fue publicada el 22 de marzo pasado y entrará en vigor en septiembre. Obliga a los desarrolladores de vivienda a ser honestos y leales con sus clientes, a producir y vender productos de calidad e informar con honestidad y transparencia.

Cito la porción de conflicto en la norma: “Para el caso de operaciones con crédito hipotecario, el consumidor puede elegir, a propuesta del proveedor, al notario público siempre y cuando se encuentre registrado en el padrón de notarios de los organismos nacionales de vivienda [Infonavit y Fovissste] e instituciones crediticias correspondientes”. Las cursivas las puse yo.

Los padrones, listas de notarios amigos de los proveedores de crédito, limitan a los consumidores la libre elección de quien los asesorará en el trámite de escrituración. Si la NOM buscaba plena transparencia, ¿cómo puede asegurarse de que el notario será leal con el consumidor y no con el proveedor de crédito, que es quien le acerca los contratos y generalmente determina el precio de sus servicios?

Infonavit y Fovissste, ambos de carácter público, fueron responsables de 77% de los créditos otorgados entre 2020 y 2021, con 52% de la cartera total. Los bancos privados asignaron 21% de los créditos, con 47% de la cartera, según el Banco de México. Se calcula que alrededor del 50% de los ingresos de las notarías proviene de los trámites de escrituración de inmuebles.

¿Por qué es importante la libre elección del notario? Porque los servicios notariales son indispensables para realizar un montón de trámites con certeza legal, como la escrituración de predios e inmuebles (traslación de dominio), la elaboración y registro de testamentos, la constitución de sociedades, la constitución de garantías o la creación de actas de fe de hechos. 

Las asimetrías de información dejan a los consumidores en una situación de desventaja frente a los proveedores, por eso es imprescindible que los consumidores confíen en sus asesores.

El consumidor es quien paga el crédito hipotecario, la tasa de interés y los servicios notariales. Si el notario tiene que asesorar al consumidor para que éste se beneficie de todo lo prometido por el vendedor de vivienda —la razón de ser de la nueva NOM—, ¿cómo incentivar una relación de lealtad si quien asigna los contratos a los notarios son los proveedores de crédito?

¿Cómo puede haber confianza cuando los consumidores se ven obligados a elegir a un notario de una lista diseñada por el proveedor de crédito? ¿Y si el notario halagó al proveedor invitándolo al golf o a algún club a tomar drinks coquetos con la intención de pertenecer él o su grupo al padrón de notarios? ¿A quién servirá el fedatario público: al proveedor o al consumidor? ¿Será honesto y leal con el consumidor o con su aliado estratégico?

En materia de competencia, ¿qué pasa con los notarios que no lisonjearon? ¿Quedan fuera del mercado y tienen que negarse a prestar sus servicios incluso cuando legalmente están obligados a ofrecerlos cuando así se les requiere? Si de entrada la norma legitima la preselección de fedatarios, ¿se incentiva la competencia o se imponen restricciones en el mercado?

La NOM-247-SE-2021 es un gran recordatorio para los constructores de vivienda de que en México existe la protección de los consumidores. Por eso hay que llamar la atención de los profesionales del litigio estratégico y las asociaciones de defensa de los consumidores para que actúen en contra de la legitimación en una norma de los padrones de notarios, que son un atropello a la libre elección de los consumidores y una afectación a la libre competencia en un servicio que los consumidores no pueden evitar.