Desarrollo en zonas lejanas puede salvar a vivienderas: BBVA

La recuperación del mercado hipotecario de las grandes vivienderas debe ser impulsada por políticas públicas y privadas que aceleren el desarrollo de las zonas donde ya se ubican los desarrollos (fuera del perímetro urbano) y en las reservas territoriales, propone BBVA Research en un análisis económico sobre las empresas públicas de vivienda.

Frente a la posibilidad de que caigan en insolvencia, las empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores podrían beneficiarse de políticas públicas que les permitan adaptarse a la reconfiguración del mercado, caracterizada por una moderación en la oferta de extensos desarrollos horizontales y el margen de expansión que tendrán las empresas medianas y grandes no públicas mientras cuenten con liquidez.

El estudio de BBVA Research detalla que uno de los motivos de la crisis que hoy afecta a las vivienderas públicas es la caída en la demanda (que inició en el 2009) y la pérdida del valor de sus reservas, pues la falta de conectividad y el acceso a servicios generó insatisfacción en el mercado, al tiempo que el gobierno modificó los requisitos de ubicación para la entrega de subsidios acorde con una orientación de desarrollo.

Por lo que podría pensarse en la participación del sector público y el privado para consolidar en un horizonte de mediano y largo plazo, los centros urbanos que se encuentran a medio desarrollo , propone BBVA Research.

Pero estas políticas dependen principalmente de los gobiernos municipales, según Eduardo Torres, economista senior de BBVA Research. El gobierno federal tiene un diagnóstico de lo que ocurre en el país, pero tiene una capacidad limitada de intervenir en las decisiones de desarrollo urbano que competen a las autoridades locales , detalló el especialista en entrevista con El Economista.

De acuerdo con la institución, tan sólo el traslado del Distrito Federal hacia los municipios conurbados, donde se ubican algunos desarrollos habitacionales, equivale en un mes a más de la mitad del pago de una hipoteca.

Con base en la experiencia de los desarrollos urbanos integrales y sustentables, el desarrollo urbano de los municipios donde se ubican reservas habitacionales debe correr a cargo de las mismas vivienderas. La propuesta de BBVA Research es que otras empresas privadas contribuyan con la construcción de áreas comerciales y oficinas, mientras que el gobierno, mediante la banca de desarrollo, podría impulsar la inversión en infraestructura y servicios.

La medida es indispensable dado que la adquisición de reservas partió de una estimación positiva de crecimiento. Sin embargo, entre el 2006 y el 2009, una de cada cuatro viviendas colocadas por el Infonavit estaba deshabitada, en la mayoría de los casos por problemas de ubicación, refiere BBVA.

La vivienda continuó construyéndose en las mismas zonas donde se registraban altos índices de vivienda deshabitada. La razón simplemente fue que ahí era donde las empresas desarrolladoras más importantes tenían sus reservas territoriales , indica el documento.

LA CONTRACCIÓN DEL MERCADO

La poca flexibilidad para adaptarse a los cambios del mercado en el contexto de la crisis económica del 2009 disparó la contracción para las grandes firmas, GEO, URBI y Homex, cuyo índice de capitalización cayó 85% en el primer semestre de este año.

En la medida en que viene la crisis, se contrae la demanda y la fuente de financiamiento para estas empresas , precisó Torres.

CAMBIO EN LA DEMANDA

Las grandes empresas tampoco se han adaptado al tipo de vivienda solicitada por el mercado, detalla BBVA Research. Entre el 2007 y 2012 aumentaron su venta de vivienda de menor valor, pero no han atendido la participación de los segmentos medio y residencial. Los conjuntos se han hecho más compactos o con un menor número de viviendas en conjunto , indica el documento. Y mientras el gobierno modificó la política en favor de la vivienda vertical, los créditos del Infonavit para vivienda usada se incrementaron de 17% en ?el 2007 a 35% en el 2012.

Así, el modelo de las grandes desarrolladoras se agotó, pues se basó en una reserva territorial extensa con altos volúmenes de venta suficiente para cubrir sus pasivos. Al caer la demanda, la deuda de las empresas públicas incrementó hasta cuatro veces entre ?el 2008 y el 2012.

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