La controvertida propuesta de Portugal para garantizar el acceso a la vivienda

En todo el mundo se habla de las medidas recientes anunciadas por el gobierno de Portugal para garantizar el acceso a la vivienda, pero que también implican una serie de restricciones que buscan acabar con la especulación inmobiliaria e impactan en el mercado de renta en aquel país, incluido el subsector de alquiler de estancias cortas, como el de Airbnb.

"La vivienda es una preocupación central y transversal de la sociedad portuguesa porque atañe a todas las familias y no sólo a las más necesitadas sino también a los jóvenes y las familias de clase media", declaró Antonio Costa, primer ministro del país luso.

Portugal es un país con cerca de 6 millones de viviendas familiares clásicas, para una población de 10.3 millones de habitantes. Del total de su número de hogares, 69.4% se ocupa como vivienda habitual mientras que cerca de 30% se considera como residencias secundarias.

Según datos del Censo de Vivienda 2021 de Portugal, de las 4.1 millones de casas ocupadas como vivienda habitual, 70% es ocupado por el propietario, mientras que 26% es ocupado o administrado por compañías privadas, como las empresas de alquiler de estancias cortas, como Airbnb.

Si bien, estos números pueden considerarse normales en un país europeo, el problema llega en cuestión de hacinamiento, concepto que la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) considera como la falta de espacio adecuado para el número de personas que viven en el hogar.

"Se considera que un hogar vive en condiciones de hacinamiento si hay menos de una habitación disponible en cada hogar, para cada pareja en el hogar, por cada persona soltera de 18 años o más", define la OCDE

Al respecto, según el censo, en Portugal 63.6% de los alojamientos de vivienda habitual están en condiciones de hacinamiento, es decir, solo 23.7% de los espacios habitacionales puede considerarse como adecuado para el número de personas que residen en ellos.

En este contexto, recientemente el Consejo de Ministros del gobierno de Portugal aprobó un conjunto de medidas para dar una respuesta integral a todas las dimensiones del problema de la vivienda.

Este programa cuenta con cinco ejes:

Aumentar oferta

Como primer paso para atacar el tema de la especulación inmobiliaria, el gobierno luso propone aumentar la oferta de inmuebles habitacionales, sin cambiar los planes existentes del uso de suelo, ni permisos, pues los terrenos clasificados o inmuebles con licencia de comercio o servicio pueden destinarse a la construcción o reconvertirse en vivienda.

Asimismo, el gobierno propone que se ponga a disposición de cooperativas u otros actores del sector privado terrenos o edificios para construir viviendas asequibles.

Simplificar concesión de licencias

Otra de las propuestas presentadas por los Ministros, se refiere a la simplificación de procesos de licenciamiento, medida que se dividiría en dos partes.

Una, referente a los proyectos de arquitectura y especialidades para que ya no estén sujetos a la licencia municipal y en su lugar, exista un plazo de responsabilidad para diseñadores con un permiso municipal solo limitado a las necesidades urbanísticas.

Otro, tiene que ver con las sanciones para entidades públicas cuando no respeten los plazos previstos en la ley para emitir dictámenes, en contra de los proyectos de los desarrolladores.

Mercado de alquiler más grande

Dentro de los puntos controversiales de la propuesta, destaca el referente al mercado de alquiler, donde se resalta la necesidad de reforzar la confianza de los propietarios para que pongan en el mercado viviendas desocupadas, por medio de dos medidas:

• Que el Estado pueda alquilar directamente a los privados durante cinco años, para posteriormente subarrendar a la población.
• Poder modificar los contratos de alquiler ya existentes, con el fin de que, en caso de desalojo, se estudie si el Estado puede sustituir al arrendatario en el pago.

También se prevé crear un principio de exención de impuesto a las ganancias de capital para quienes vendan al Estado vivienda para arrendamiento, con el fin de aumentar el número de espacios para colocar en alquiler asequible.

Asimismo, se pretende crear una línea de crédito de 150 millones de euros para financiar obras coercitivas de los ayuntamientos, que la ley permite, pero los ayuntamientos rara vez hacen por dificultades financieras.

En esta medida también se pretende incentivos fiscales para propietarios que pongan viviendas en el mercado del alquiler y se mejorarían este tipo de beneficios para todos los arrendamientos.

Otro de los puntos que más controversia ha generado, es el combate a la especulación inmobiliaria, donde se pone fin a la expedición de nuevas visas doradas (otorgadas a turistas a cambio de una inversión inmobiliaria) y solo renovándose las existentes, si los recursos se utilizan para vivienda propia y permanente o si se pone en el mercado de alquiler por un tiempo prolongado.

Además, para regular el precio de renta, el Estado prevé limitar el crecimiento de los precios de rentas en los nuevos contratos.

Apoyo a las familias

El gobierno pretende implementar un paquete de medidas que apoyarán a las familias, tanto en el contrato de arrendamiento, como en el préstamo de vivienda.

Por ejemplo, se permitiría la exención del impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una vivienda para amortizar el préstamo hipotecario del propietario o de uno de sus descendientes.

Asimismo, se darían ayudas para créditos de hasta 200,000 euros para las personas de más bajos recursos y se apoyaría a la población en esta situación con hasta 200 euros para alquileres.

De momento, estas propuestas están en una fase de consulta pública y se espera que puedan ser aprobadas de manera definitiva en marzo próximo.