Reconversión de edificios: Desafíos legales y oportunidades en el mercado inmobiliario

La reconversión de edificios ha sido una de las estrategias que ha implementado el sector inmobiliario para dar una solución a las crecientes presiones de costos o la desocupación en ciertos segmentos, como el de oficinas, y así lograr maximizar el valor de los bienes raíces. 

De acuerdo con especialistas en Real Estate de Baker McKenzie, firma global de abogados, esta práctica consiste en el cambio de uso de una propiedad para utilizar el espacio en un fin distinto del previsto originalmente. 

“Con un mercado dinámico y tasas de cambio imprevistas y sin precedentes, la reutilización de edificios para usos mixtos puede brindar a los propietarios la oportunidad de aislar sus carteras de la volatilidad”, se puede leer en un análisis de la compañía. 

Esta tendencia se ha comenzado a popularizar a nivel mundial; en Alemania, aproximadamente, la mitad de todos los proyectos de reutilización utilizan conceptos de uso mixto al combinar espacio comercial, restaurantes y oficinas con desarrollos residenciales.

Sin embargo, apunta el informe, la reconversión conlleva ciertas dificultades legales que deben tomarse en cuenta o podrían retrasar la reconstrucción o incluso impedir que los propietarios o inquilinos ocupen el inmueble. 

“Estamos viendo diferentes enfoques comerciales para la reutilización, pero los problemas legales aún deben abordarse y difieren en cada jurisdicción. El propósito de la reconversión se perderá si el proyecto no se completa o si no se obtienen todos los permisos necesarios para ocupar la propiedad”, destaca el reporte. 

En este sentido, la firma compartió algunos de los aspectos legales más importantes a considerar antes de iniciar un proyecto de reconversión de edificios:

Tipo de uso

Cualquier nuevo uso para la propiedad deberá cumplir con los requisitos de zonificación o uso de la tierra. Esto puede ser un desafío para los proyectos que pretendan ser usos mixtos, especialmente en propiedades construidas en áreas residenciales. 

Además, cambiar el uso también puede afectar las tarifas de servicios públicos, desencadenar el pago de un precio adicional por la tierra o generar variaciones en las tasas de impuestos sobre la propiedad.

Regulaciones de construcción

La reconversión de edificios también debe cumplir con las regulaciones de construcción de la zona y se debe tomar en cuenta que, generalmente, los trabajos para la remodelación requieren permisos por parte de las autoridades. 

En propiedades más antiguas, incluso se puede requerir la sustitución de materiales de construcción regulados, como el asbesto, el mercurio o el plomo, y aprobaciones de organismos gubernamentales que protegen inmuebles con valor histórico.

Financiamiento

Las condiciones y requisitos de financiamiento pueden requerir el consentimiento del acreedor para cualquier renovación o construcción, es necesario conocer estos aspectos antes de emprender un nuevo proyecto.

Sostenibilidad

Actualmente, diversas empresas intentan reducir la huella de carbono de sus procesos de reconversión de inmuebles; una tendencia para lograrlo es cambiar a materiales de construcción más sostenibles y modernizar estructuras existentes (por ejemplo, mediante la renovación) que reduce las emisiones de gases de efecto invernadero y crea espacios más saludables.