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Sector de Fibras inmobiliarias retoma el paso
El 2019 fue el segundo mejor año para el Índice Fibras, cuando ganó 31.50%, mientras que en el 2020 cayó 7.31 por ciento.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) sorprendieron en su última negociación del 2021 en Bolsa, lo que llevó al índice fibras (S&P/BMV Fibras) a cerrar con un leve aumento de 0.70% el año.
Lo anterior luego de que en el 2020, el año más fuerte de la pandemia por el Covid-19, el índice sectorial terminó con caída de 7.31%, pero se mantuvo aun lejos del rendimiento de 31.50% con el que despidió el 2019, un año previo a la contingencia sanitaria. Ese fue el segundo mejor año para el índice, luego de que en el 2012, año de su lanzamiento, ganó 65.76 por ciento.
El marginal avance del índice quedó por debajo del crecimiento de 20.89% del principal índice de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el S&P/BMV IPC en el 2021.
Expertos en fibras explicaron que en el 2021 estas figuras de inversión se siguieron recuperando de las afectaciones por cierres de hoteles, oficinas y centros comerciales por la pandemia, a excepción de los industriales que mantuvieron operaciones sólidas. También fueron impactados por el entorno de alzas en las tasas de interés, escenario que continuará este año, lo cual aseguran, restará atractivo al sector porque se seguirá comparando su rendimiento con una mayor tasa libre de riesgo.
“Los fibras enfrentarán retos por el incremento en tasas de interés. En 2021 perdieron atractivo porque el bono gubernamental a 10 años alcanzó un rendimiento superior al 7%, lo que ha propiciado que las valuaciones no se vean tan beneficiadas a pesar de la recuperación operativa”, explicó Armando Rodríguez, director general de Signum Research.
No obstante, destacó que, ante las altas tasas de inflación los fideicomisos de bienes raíces estarán “protegidos” por la renovación de los contratos de arrendamiento en la misma medida y, probablemente, esto se reflejará en mejores distribuciones a lo largo del 2022.
“Salvo que la nueva variante no sea tan agresiva, que no implique nuevos cierres económicos, esperamos que para el 2022 la tendencia de recuperación continúe”, explicó el directivo.
Según Rodríguez, el desempeño de los fibras ha estado rezagado en la BMV, lo que se refleja en el índice S&P/BMV Fibras, puesto que de las 10 emisoras que lo componen, solo tres registraron crecimientos el año pasado.
Entre ellos destacan los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) de Fibra Hotel, que repuntaron 32.25%; los de Fibra Prologis avanzaron 27.31%, y Fibra Monterrey tuvo un alza de 6.05 por ciento.
Las más rezagadas fueron Fibra HD, un fideicomiso diversificado que cayó 34.69%; Fibra Inn, del sector hotelero, con un descenso de 22.47%; y FibraShop, que renta centros y plazas comerciales, retrocedió 14.53 por ciento.
Fibra Educa a la cabeza
De los 16 fibras que componen el sector, el ganador en Bolsa en el 2021 fue Fibra Educa. El año pasado sus títulos repuntaron 85.97%, para llegar a 55.79 pesos por CBFI, desde los 30 pesos con los que inició enero del 2021.
Otras emisoras que no forman parte del índice que terminaron con rendimientos el 2021 fueron Nova (+37.73%) y Storage (+3.91%).
“Fibra Educa fue de los pocos fibras que no sólo logró mantener su distribución, sino que la mejoró de forma gradual en los últimos trimestres. No tiene apalancamiento en su balance y los planes que seguirá en el 2022 es crecer su portafolio, por lo que las expectativas son de mayor rentabilidad”, explicó Armando Rodríguez.
A septiembre, las propiedades del fideicomiso de inmuebles educativos sumaron 449,196 metros cuadrados arrendados en su totalidad. Cuenta con 59 inmuebles, de los cuales 19 son planteles universitarios, 35 son centros de aprendizaje y cinco son edificios de oficinas.
El 2021 se caracterizó por ser un año en el que los bienes raíces industriales destacaron por su sólido desempeño, reflejando altas tasas de ocupación, rentas incrementales y un entorno favorable en la demanda de espacios logísticos y de manufactura para exportación, aunque con retos por el fortalecimiento del peso frente al dólar.
Siguió la recuperación de centros comerciales y hoteles ante menores descuentos, diferimientos en la rentas y menos restricciones a la movilidad. El negocio de oficinas tuvo una lenta mejoría, por lo que se anticipa que alcance niveles pre pandemia hasta el 2023.
“Este año seguirá la recuperación, aunque habrá que monitorear la evolución de Ómicron. El crecimiento del comercio electrónico y la tendencia del 'nearshoring' seguirá favoreciendo el desempeño operativo de naves industriales”, explicó Valentín Mendoza, analista en Actinver Casa de Bolsa.
Para el sector de oficinas proyectó que la vacancia empiece a reducirse este año, por lo que se espera una mejor demanda para el primer semestre. El sector hotelero tendrá un mejor panorama, apoyado por una mayor actividad del viaje de negocios, aunque condicionado por la evolución de la pandemia.
judith.santiago@eleconomista.mx