Fibras: una clase de activo resiliente

Los resultados de los próximos trimestres estarán determinados por el balance entre más demanda por espacios a tarifas más altas y gastos en posible aumento

Pese al entorno macroeconómico adverso, la dinámica operativa en el sector Fibras ha sido favorable en lo que va del año, empujada por un segmento industrial robustecido, un sector comercial en crecimiento, un arrendamiento hotelero con una importante recuperación y una ocupación de los inmuebles educativos que se mantuvo en niveles elevados.

En el mercado doméstico, el índice de Fibras muestra un contraste importante respecto al principal índice accionario, logrando un avance en el acumulado del año de 1.6%, respecto al fuerte retroceso del IPC de 14.8% en el mismo periodo.

La muestra para este análisis está compuesta por 12 de los 16 Fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores al 30 de junio de 2022 (FIBRAPL, TERRA13, FIBRAMQ12, FMTY14, FPLUS16, FUNO11, FIBRHD15, EDUCA18, FSHOP13, DANHOS13, FIHO12 y FINN13).

Durante el año que transcurrió entre el 2T21 y el 2T22, el sector Fibras disminuyó el espacio hotelero en 199 cuartos e incrementó el Área Bruta Rentable (ABR) destinada al resto de los segmentos en 1.04 millones de m². Al 30 de junio de 2022, el tamaño total del sector ascendió a 26 millones de m² y 19,000 cuartos hoteleros.

En su mayoría, el crecimiento en el ABR sectorial (sin considerar hoteles) estuvo impulsado por el aumento en el espacio industrial. Ello es un indicio de la solidez de este segmento, pues el incremento en la oferta de espacio se ha dado para corresponder a la fuerte demanda de arrendamiento.

Ahora bien, si se omiten los fibras hoteleros (FIHO12 y FINN13), la ocupación sectorial al final del trimestre se ubicó en 94.5 por ciento. Este nivel se encontró 14.5 puntos base (p.b.) por encima del registrado en 2T21.

Las compañías del sector hotelero (FIHO12 y FINN13) obtuvieron las mayores ganancias en términos de ocupación: 148 y 177 p.b. relativo al año pasado, respectivamente.

En el caso de Fibra INN (clave de cotización: FINN13), se adjudicó el sobresaliente desempeño a la reactivación tanto de la actividad hotelera de negocios como de placer. Al final del segundo trimestre de 2022, la ocupación llegó a 58.3% para así alcanzar exactamente el nivel que se registraba en el 4T19 (previo a la pandemia).

Aunado al favorable desempeño operativo, el efecto inflacionario en las tarifas cobradas empujó el incremento en los ingresos para los fibras: todas las emisoras de esta muestra obtuvieron una variación porcentual positiva año con año.

En general, los márgenes operativos y financieros fueron impactados negativamente por factores macroeconómicos como el entorno inflacionario y el alza en las tasas de interés.

El nivel de exposición al alza generalizada en los precios dependió de la capacidad de la compañía para transferir hacia los inquilinos el aumento en costos operativos mediante mayores rentas. El impacto del incremento en las tasas de referencia estuvo en función del nivel de endeudamiento, así como de la proporción de la deuda total que estuvo pactada a una tasa variable, principalmente.

Esperamos que los niveles de inflación converjan a los objetivos de los diferentes bancos centrales hasta inicios de 2024. Es posible que continúe el periodo de alza en las tasas de referencia en el corto y mediano plazos. De lo anterior, los riesgos financieros más relevantes para el futuro seguirán siendo el entorno inflacionario y las restricciones monetarias.

Los resultados de los próximos trimestres estarán determinados por el balance entre una mayor demanda por espacios a tarifas más elevadas y gastos operativos, administrativos y financieros en posible aumento por las variables mencionadas.

Los factores que impactaron de manera positiva a la demanda por espacio se esperaría persistan en el corto y mediano plazos, lo cual podría permitir a las Fibras mantener sus márgenes ante la expectativa de que el aumento en los costos operativos persista a causa de la inflación. Además, alrededor de un cuarto de la deuda total del sector estuvo pactada a tasa variable, y el costo ponderado ascendió a 6.4% al cierre del 2T22, nivel por debajo de la tasa de referencia en nuestro país.

Estimamos para el sector un balance favorable de estos riesgos pese al complicado panorama económico, en donde los inversionistas podrán obtener rendimientos por dividendos atractivos así como una potencial apreciación de capital bajo los precios actuales en el mercado.