Los retos del Impuesto Predial

Los gravámenes sobre la propiedad inmobiliaria, como Predial, traslado de dominio y adquisición de inmuebles, corresponde percibirlos directamente a los municipios y al Gobierno de la Ciudad de México.

De acuerdo con datos del Inegi, los ingresos por concepto de Impuesto Predial de todos los municipios de México en el 2015 ascendieron a 23,715 millones de pesos, de los cuales 12,944 se concentraron en seis estados (Estado de México, Nuevo León, Jalisco, Chihuahua, Guanajuato y Sinaloa). En contraste, Guerrero captó por dicho tributo apenas 1.4 millones pesos, Yucatán 21.4 millones y Tlaxcala 71.9 millones en todo el 2015. En el caso del entonces Distrito Federal, medido por separado de los estados, en el mismo año se recaudaron 14,187 millones de pesos por concepto de Impuesto Predial, según reporta el propio Inegi.

Esto refleja la disparidad de esfuerzos en el cobro del Impuesto Predial a nivel nacional, ya que de hecho su recaudación no va en estricta relación con la población en cada una de las citadas entidades. Por ejemplo, en el 2015 en el Distrito Federal había 8.9 millones de habitantes, mientras que en el Estado de México —que en el 2015 recaudó 5,000 millones de pesos por concepto del Impuesto Predial — había 16.1 millones de habitantes y en Guerrero 3.5 millones. Es decir, en la Ciudad de México se recaudó casi el triple que en el Estado de México, con un poco más de la mitad de población comparado con dicho estado, y respecto a Guerrero, la Ciudad de México recaudó 10,000 veces más, con dos veces y media más de población que en aquel estado.

Los motivos de tal disparidad en el cobro del Predial pueden ser diversos, pero en el IMEF consideramos que entre ellos destaca la falta de bases adecuadas para el cobro de la contribución.

En la Ciudad de México existe una regulación detallada para determinar la base del Impuesto Predial, que en el caso es el valor catastral. Para determinar dicho valor se da cierto peso al suelo, pero mayor valor a la construcción conforme a sus características particulares. Si bien esta fórmula no necesariamente es la más adecuada, pues el nivel de detalle al que debe llegarse para valuar una construcción es en buena parte subjetivo y por ello provoca inconsistencias y arbitrariedades, aun así, funciona. En muchos otros casos las bases catastrales no existen, están desactualizadas o son muy precarias y endebles a la vez para sustentar debidamente el cobro del Predial.

Derivado de lo anterior, diversos diagnósticos concluyeron desde hace tiempo que era necesario establecer mejores bases para el cobro del Impuesto Predial, lo que permitiría además allegarse de recursos directos a los municipios. A raíz de ello, y alineado a la necesidad de dar certidumbre jurídica a la propiedad inmobiliaria, a partir del 28 de diciembre del 2013 entró en vigor una nueva facultad para el Congreso de la Unión, consistente en expedir la ley general que armonice y homologue la organización y el funcionamiento de los registros públicos inmobiliarios y de personas morales de las entidades federativas y los catastros municipales. Para ese fin, se consideró el plazo de 180 días a efecto de que el Congreso expidiera la ley general correspondiente. Sin embargo, no fue sino hasta finales de abril del 2016 cuando el Ejecutivo federal presentó la iniciativa de ley respectiva ante el Senado, misma que fue dictaminada en comisiones hasta diciembre del 2017, estando actualmente pendiente de continuar con el proceso legislativo correspondiente.

Ante tal escenario, en el IMEF consideramos que no debe prorrogarse más la emisión de dicha ley general, ya que con bases catastrales adecuadas y registros públicos inmobiliarios eficaces, además de paliar actos de corrupción que se repiten a menudo en muchas localidades con la propiedad inmobiliaria, se lograría dar movilidad a la economía de los municipios, mejorarían sus finanzas y ello se traduciría en mejores servicios para sus habitantes; también se actualizaría el valor de los inmuebles en beneficio de sus propietarios y se generaría certidumbre a la inversión de los particulares, además, desde luego, de garantizar un derecho fundamental de los mexicanos, como es la propiedad privada.

*Secretario del Consejo Ejecutivo del IMEF y experto en Contribuciones Locales.