Nearshoring cambia la fórmula del mercado inmobiliario industrial: casi todo el nuevo inventario sale pre-arrendado

La creciente demanda de espacios industriales ha provocado que el mercado se reconfigure y ahora, prácticamente casi todos los metros cuadrados (m2) que se incorporan al inventario lo hacen ya con un contrato de arrendamiento, incluso sin que los espacios estén listos para ocuparse, de acuerdo con la firma de análisis inmobiliario SiiLA. 

Durante la presentación del Market Overview de SiiLA, correspondiente al cierre del segundo trimestre del año, Alejandro Delgado, country manager para México de la firma, indicó que actualmente 90% de m2 que se integran al inventario se entrega pre-arrendado. 

"Estamos viendo una disminución en la proporción de ese inventario que se entrega disponible...No hay tiempo de que termine su construcción cuando ya han sido rentados", destacó el analista. 

Delgado destacó que esta tendencia se ha notado precisamente desde el 2022, cuando la demanda de espacio industrial comenzó a crecer de manera acelerada, empujada por el nearshoring, al grado de registrar tasas de ocupación históricas. 

De acuerdo con el especialista, todavía en el 2019, el 2020 y el 2021, la fórmula era 70-30, es decir, 70% del nuevo inventario, medido por metros cuadrados, se entregaba ya con un contrato de arrendamiento y 30% tenía la etiqueta de disponible; sin embargo, a partir del empuje del nearshoring, la fórmula cambió a 90-10. 

"Es decir, 90% de m2 que se integra al inventario se entrega pre arrendado", declaró Delgado y añadió que, gran parte de los nuevos espacios tiene la característica de ser espacios a la medida del inquilino, lo que se conoce en el mercado como Build to Suit. 

 ¿En dónde se enfoca el mercado? 

En su presentación, Delgado indicó que la mayor parte del mercado reciente se concentra en edificaciones industriales con un tamaño promedio de 3,000 m2 a 7,000 m2. 

"La mayoría de las absorciones está en el rango de los 3,000 m2 a los 7,000 m2, ahí es donde está el mercado", expresó el especialista, quien añadió que también puede haber naves industriales por debajo de los 3,000 m2, así como espacios superiores a los 20,000 m2, pero son menores las absorciones. 

De acuerdo con Delgado, conforme al comportamiento del primer semestre del año del mercado inmobiliario industrial, se espera que el 2023 sea un año histórico para este mercado tanto en ocupación como en la incorporación de nuevo inventario. 

Las industrias que más metros cuadrados ocupan dentro del sector inmobiliario industrial son: 

• Transporte y logística. 
• Retail
• Comercio electrónico
• Alimentos, bebidas y tabaco.
• Empaque.
• Vehículos y autopartes.
• Servicios.