¿Cuáles son las ciudades del país con más espacios de oficinas desocupados?

El sector inmobiliario de oficinas ha sido uno de los que más ha tardado en su recuperación después de la pandemia del Covid-19 y pese a que, en los últimos meses, ha habido un repunte en su actividad, algunos mercados todavía presentan tasas de desocupación considerables, lo que significa que todavía hay un largo camino por recorrer en este segmento.

De acuerdo con un estudio de la firma inmobiliaria JLL, dentro de los 10 mercados de oficinas con mayor desocupación a nivel global, cinco son de América Latina; sin embargo, cada región tiene distintos retos para su recuperación y presentar indicadores, tanto de ocupación como de construcción, como los que se tenían antes de la pandemia.

Así, los 10 mercados con la mayor tasa de desocupación de su segmento inmobiliario de oficinas son:

• Yakarta, Indonesia, con un porcentaje de vacancia de 35% del total de su inventario.
• Río de Janeiro, Brasil, con una desocupación de 34.5 por ciento. 
• San Juan, Puerto Rico, con una vacancia de 29 por ciento. 
• Bangkok, Tailandia, con una vacancia de 26 por ciento.
• Chicago, Estados Unidos, con una desocupación de 25.9 por ciento. 
• Shenzhen, China, con una vacancia de 24% por ciento. 
• Shanghái, China, con una desocupación de 23 por ciento. 
• Ciudad de México, México, con una vacancia de 22.5 por ciento. 
• São Paulo, Brasil, con una desocupación de 22 por ciento. 
• Lima, Perú, con una vacancia de 20.1 por ciento.

Situación Ciudad de México

Dentro del reporte se destaca que la Ciudad de México es el mercado de oficinas más grande de América Latina, con un inventario de 7 millones 700,000 metros cuadrados.

De acuerdo con JLL, durante el primer semestre del 2024 este mercado alcanzó una absorción de 300,000 metros cuadrados, de los cuales la mitad correspondió a nuevos espacios. Según JLL, actualmente prevalece una sobreoferta de espacios de oficinas, lo cual ha impactado en una disminución en la construcción, que actualmente se encuentra en 321,741 metros cuadrados en progreso, los cuales se entregarán entre el 2025 y el 2026.

"Este descenso de la construcción y el carácter dinámico de la demanda contribuyeron a la recuperación del mercado. De hecho, varias empresas han renovado recientemente sus contratos y han ampliado el espacio total que ocupan, lo que señala una tendencia creciente en términos de utilización de oficinas", se puede leer en el informe.

Respecto a la renta promedio en este mercado, ésta se mantiene estable con una ligera tendencia al alza al ser de 24.2 dólares mensual por metro cuadrado al cierre del primer semestre del 2024.

Comportamiento en Guadalajara

La ciudad de Guadalajara, Jalisco, no está dentro de las 10 regiones con las mayores tasas de desocupación en su mercado de oficinas a nivel global, al registrar una vacancia de 10.3% de su inventario total.  Para JLL, a finales del primer semestre del 2024, se observó una recuperación en la absorción de estos espacios.

De acuerdo con el reporte, actualmente hay dos submercados con proyectos en construcción en este mercado, que son Puerta de Hierro con Torre Herédit y Américas con Torre San Luis. Se espera que estos proyectos, que sumarían más de 25,000 metros cuadrados al inventario de la región, sean entregados a mediados del 2025.

Respecto a los precios de alquiler, estos se mantienen en un promedio de 21 dólares por metro cuadrado al mes, lo cual habla de una recuperación después de la época de la pandemia, donde se promediaba un costo de 18 dólares por metro cuadrados.

"Debido al bajo número de proyectos en construcción, se espera que en los próximos dos años las condiciones del mercado sean más favorables para los arrendadores en los submercados de Vallarta, Américas y Zona Sur. En contraste, Puerta de Hierro probablemente seguirá siendo más favorable para los inquilinos durante el resto del 2024, antes de regresar a una situación neutral en el 2025", se lee en el reporte.

Situación en Monterrey

El mercado de oficinas de Monterrey, Nuevo León, presenta una vacancia de 20.1% del total de su inventario, lo cual, si bien es un indicador alto, no entra en el ranking de las 10 ciudades con la mayor tasa de desocupación de corporativos.

Para JLL, Monterrey experimenta un exceso de oferta si se toma en cuenta que, durante el 2023, se añadieron casi 63,000 metros cuadrados a su oferta. Según el informe, si bien se tiene una disponibilidad de espacios considerable, ésta se ha reducido con la implementación de sistemas de trabajo híbrido.

"Para atraer a la demanda, los nuevos desarrollos están incorporando una variedad de amenidades diseñadas para satisfacer las necesidades y preferencias cambiantes de los inquilinos. Por otro lado, la tendencia del nearshoring ha generado una actividad significativa en el mercado", se puede leer en el informe.

Actualmente, el mercado ofrece un precio promedio de renta de oficinas de 25 dólares por metro cuadrado al mes para espacios clase A y de 21 dólares mensuales por metro cuadrado para espacios clase B.

El reporte destaca que se prevé que los potenciales inquilinos continúen con la posibilidad de negociar términos y condiciones ventajosas para los arrendamientos de estos espacios.